3月15日,滨江服务集团有限公司(3316.HK,简称“滨江服务”)正式于香港交易所主板挂牌上市,成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露,滨江服务此次公开发行6670万股,每股发行价6.96港元,所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元,收盘价7.32港元,涨幅6.32%。
据财报披露的数据测算,2015年至2017年,滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%,净利润年复合增长率为124.01%。
近两年,房地产行业掀起物业公司上市潮,继永辉物业、佳兆业物业,滨江服务后,据知情人士介绍,正荣地产也在筹备分拆物业板块上市。
目前,物业公司市值比房企母体市值还高。房企动态市盈率大多在3-10倍左右,而分拆到香港上市的物业公司大多数在20倍左右。
一名物业行业资深人士指出,脱胎于母公司的物业公司大部分业务来源于母公司旗下物业,而随着母公司逐年调高销售目标,物业交付高峰陆续来临。这个前提下,物业公司未来管理面积的增长是可以预见的。换言之,管理面积提升也会带来营收的提升。
动态市盈率高企
不完全统计获悉,新城悦、滨江服务、雅生活服务、彩生活、绿城服务、佳兆业物业、中海物业、碧桂园服务这9家被分拆上市的物业公司中,绿城服务市盈率为其母公司10.7倍,彩生活的市盈率与其母公司相差最少,为其母公司2.4倍。
相比大部分华南物业公司,总部位于华东的绿城服务、南都物业、新城悦、滨江服务的动态市盈率更高。截至3月15日,新城悦动态市盈率达到33.82倍,而大部分上市物业公司为20倍左右。在国内A股上市的南都物业,目前动态市盈率也有28倍。
滨江服务此次上市认购情况,也表明了港股资本市场对物业公司的追捧。此次滨江服务共接获4359份有效申请,认购约4760万股股份,这比香港公开发售初步预计总数667万股多出大约6.14倍,与最近上市银城国际、德信中国等房企在香港发售股份认购不足形成鲜明对比。
此前于2018年底上市的佳兆业物业获得20.44倍认购额。这意味着物业管理公司的业务价值、行业发展及未来前景受到投资者的高度认可。在滨江服务的招股书中,也明确提出物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务是公司三条主要业务线。
规模待突破
在滨江服务的招股说明书中,记者发现,基石投资者除了绿城服务、杭州东业外,还有一个熟悉的身影——天堂硅谷资产管理。天堂硅谷资产管理曾是绿城服务的基石投资者,并已在股份解禁后半年退出。尽管后续绿城服务维持了不错的股价涨幅,但机构对于偏重“讲故事”型的概念股仍然有所保留。
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