【掌柜日报】土地升值但拆迁维艰 房企们的旧改之战打响

      城市更新和招拍挂，向来是房企土地储备表上的花开两朵，但属于城市更新的那朵花却是难开得多。

      伴随城市进化，多少农民洗脚上田多少人家园重建一夜暴富，土地升值但拆迁维艰。深圳的旧小区木头龙，至今仍有4户未签约项目未能动工，益田集团一拆就是10年以上。除旧厂相对容易外，旧村和旧小区改造5~10年是寻常事。

      然而非常难题有非常利益。时代中国近日公布的2018年业绩显示，年内转化的四个城市更新项目，毛利率高达64.6%。记者多方采访发现，土地成本远低于招拍挂，一手的旧改项目毛利率达50%以上并非难事。

      尽管从市场来看，目前规模靠前的房企全以高周转著称，然而房地产的存量时代早已开启，尤其是一二线城市，当开发容量日渐逼近土地总容量，不做旧改的公司难有退路。实际上，房企们的旧改之战早已打响。

      改造周期长

      时代中国的城市更新业务作出业绩贡献的首年就让市场瞠目。结合其2018年年报和克而瑞数据，年内时代中国转化了四个城市更新项目，其中三个是旧厂改造，一个是旧村改造，总货值近145亿元，收入为27.75亿元，毛利率达64.6%。

      这并非是时代中国一家的毛利率高，旧改专业户绿景中国2017年公司整体的毛利率就高达65.3%。而对比行业平均水平，毛利率能有30%已算不错。

      近年，因土地成本持续上涨，挤压房地产项目利润空间，而城市更新的高毛利则来自低地价。

      从任何时间点看，城市更新项目都是获取土地成本最低，但难度最大。城市更新涉及业主／村集团、开发商、政府、投资机构等诸多参与方，从前期进入到后期退出，均存在较高的复杂性和不确定性。

      无论在哪个城市开展，开发周期长，均是旧改无法回避的缺点。

      以中国奥园公布的数据为例，其于珠海（楼盘）开展旧厂更新改造一般要经历：签订合作协议（1~3个月）－确定更新项目实施方式（1~3个月）－更新规划申报（1~3个月）－取得国有土地所有权证（1~3个月）等阶段。

      而在珠海旧村更新改造则要经历：村民大会表决更新意愿（1~3个月）－村民大会表决前期合作企业（1~3个月）－更新规划申报（6~9个月）－获政府认定签订拆迁补偿合同（3~6个月）－取得国有土地所有权证（1~3个月），流程更复杂，时间更长。

      在一名深圳大型城市更新集团负责人看来，上述流程是非常理想的状态。“旧厂（工改）相对容易，因为涉及业主户数少，且很多厂房都被现金收购了，现金收购了就变成开发商自己的待拆迁物业，改造难度较小，但旧村改造五到八年很正常。”

      其表示，“城市更新手续时间相对固定，改造周期取决于拆迁。”

      木头龙，是深圳城市更新单元首批旧住宅区更新改造的八个试点项目之一，益田早在2007年就受邀进驻，但直至今日还卡在取得主体资格的环节上。3月19日，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局工作人员告诉第一财经，木头龙至今还有4户未签约。

      即便是旧改专家佳兆业，拿下的平湖旧村项目，从公司进驻到一期供地，也花了近十年时间。

      有人把旧改的谈判拆迁形容为“不是脱一层皮，是要死一次”，这样看来并不夸张。