【掌柜日报】房企物业板块分拆上市 市盈率高于房企母体

　　3月15日，滨江服务集团有限公司（3316.HK，简称“滨江服务”）正式于香港交易所主板挂牌上市，成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露，滨江服务此次公开发行6670万股，每股发行价6.96港元，所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元，收盘价7.32港元，涨幅6.32%。

　　据财报披露的数据测算，2015年至2017年，滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%，净利润年复合增长率为124.01%。

　　近两年，房地产行业掀起物业公司上市潮，继永辉物业、佳兆业物业，滨江服务后，据知情人士介绍，正荣地产也在筹备分拆物业板块上市。

　　目前，物业公司市值比房企母体市值还高。房企动态市盈率大多在3-10倍左右，而分拆到香港上市的物业公司大多数在20倍左右。

　　一名物业行业资深人士指出，脱胎于母公司的物业公司大部分业务来源于母公司旗下物业，而随着母公司逐年调高销售目标，物业交付高峰陆续来临。这个前提下，物业公司未来管理面积的增长是可以预见的。换言之，管理面积提升也会带来营收的提升。

　　动态市盈率高企

　　不完全统计获悉，新城悦、滨江服务、雅生活服务、彩生活、绿城服务、佳兆业物业、中海物业、碧桂园服务这9家被分拆上市的物业公司中，绿城服务市盈率为其母公司10.7倍，彩生活的市盈率与其母公司相差最少，为其母公司2.4倍。

　　相比大部分华南物业公司，总部位于华东的绿城服务、南都物业、新城悦、滨江服务的动态市盈率更高。截至3月15日，新城悦动态市盈率达到33.82倍，而大部分上市物业公司为20倍左右。在国内A股上市的南都物业，目前动态市盈率也有28倍。

　　滨江服务此次上市认购情况，也表明了港股资本市场对物业公司的追捧。此次滨江服务共接获4359份有效申请，认购约4760万股股份，这比香港公开发售初步预计总数667万股多出大约6.14倍，与最近上市银城国际、德信中国等房企在香港发售股份认购不足形成鲜明对比。

　　此前于2018年底上市的佳兆业物业获得20.44倍认购额。这意味着物业管理公司的业务价值、行业发展及未来前景受到投资者的高度认可。在滨江服务的招股书中，也明确提出物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务是公司三条主要业务线。

　　规模待突破

　　在滨江服务的招股说明书中，记者发现，基石投资者除了绿城服务、杭州东业外，还有一个熟悉的身影——天堂硅谷资产管理。天堂硅谷资产管理曾是绿城服务的基石投资者，并已在股份解禁后半年退出。尽管后续绿城服务维持了不错的股价涨幅，但机构对于偏重“讲故事”型的概念股仍然有所保留。

　　根据中指院的资料，物业管理公司从其关联物业开发商取得物业管理服务合同在中国较为常见。截至2018年6月30日止六个月，碧桂园服务收费管理的碧桂园集团开发的物业的土地面积为12194万平方米，占89.1%；从碧桂园集团开发的物业获得收入为14.19亿元，占比为90.8%，较2017年同期计算还要增加2.7%。

　　物业公司上市之后，会试图降低对母公司房企板块的业务依赖。新城悦2015年－2017年年报以及2018年中报显示，该公司大客户所产生的收入分别约占总收入的30.1%、27.2%、27.3%及24.8%。

　　2018年底，上市之初的新城悦管理面积达到42.9百万平方米，较2017年底增长18.2%。2018年全年第三方开发商开发业务的在管面积分别增加约230万平方米，关联公司在管面积分别增加约430万平方米。2017年在管新城开发商面积占比61.4%，到2018年末变为59.3%。

　　绿城服务上市之后，过去一年，其在华东地区的园区服务上营收已有10亿左右的规模。

　　滨江服务也积极加大与第三方客户合作，规避规模增长瓶颈。据测算，滨江独立第三方开发商的物业管理服务收入占比由2015 年的1.6%，上升至2018年前8个月的24.3%。

　　滨江服务董事会主席及总裁朱立东认为，内地有非常多的二手房存量市场，除了住宅，还有写字楼，也有产业园区，所以内地能够提供物业服务的范围是非常广阔的。

　　根据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。

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随着房地产存量时代的到来，房企逐渐加大在物业管理方面的投入，物业管理行业在发展中逐步走向成熟。

新三板物企五年之变

　　自 2014年开始计算，新三板累计挂牌物业服务企业达74家，目前仍在挂牌的有56家，主动申请中止挂牌的达18家。其中14家是在2018年摘牌，其余4家为2017年摘牌。

    在摘牌的物企公司中，有7家有房企背景，分别为远洋旗下远洋亿家、协信旗下天骄股份、旭辉旗下永升物业、蓝光旗下嘉宝股份、三盛旗下伯恩物业、鸿坤旗下鸿坤物业、荣超旗下荣超股份。其中，永升物业已以永升生活服务(HK：01995)为主体于2018年12月17日成功转板在港上市。

　　此外，摘牌企业平均挂牌持续时间仅为18个月。值得注意的是，包括鸿坤物业、恒昌物业、新大正、永升物业、紫竹物业在内的5家企业，挂牌不足一年。

　　在摘牌企业中，除了少数企业(新大正、嘉宝股份)明确表示冲击主板，以及一部分企业因为财务原因、信息披露违规、被收购等原因终止挂牌外，物业服务企业在终止挂牌时多数并未透露原因，但这些摘牌物企业近8成属于《2018物业服务企业综合实力TOP100》，摘牌的原因不言而喻。

　　蓄力已久，物企欲转板上市

　　在物业管理行业从无到有、从小到大的发展过程中，新三板为其发展提供了温床。据克而瑞研究中心基于新三板47家公布2017年报的物业公司数据显示，2017年其营业收入合计127.5亿元，同比增长24.6%，净利润同比增长56.5%，整体盈利能力稳中有增。

　　但由于新三本身存在较大的限制因素，无法满足物企快速发展的融资目的。统计目前仍在挂牌的56家企业，2014年至今，累计募资金额6.1亿，募资最多的是第一物业，挂牌以来其进行三次定增，金额分别为0.12亿元、1亿元、0.26亿元，累计达1.38亿元。与之相对，95%新三板挂牌物业企业累计募资额不足5000万元。

　　反观主板上市的物业企业，A股上市的南都物业(603506)上市募资逾3亿，2018年下半年在港上市的新城悦、佳兆业物业、永升生活服务首发分别募资约5.8亿、2.8亿、7.9亿。显然，A股及港股主板上市融资能力远超新三板。

　　与此同时，新三板存在流动性不足的问题，也导致挂牌企业市场价值发现的作用也难以体现。    根据中物协数据，2017年百强物业企业管理面积集中度为32.0%(2017年房企TOP100销售金额集中度为55.5%)，TOP10管理面积集中度为10.4%(2017年房企TOP10销售金额集中度为24.1%)。

　　物业行业当下集中度尚不高，抓住机会快速扩大，蕴藏着巨大空间。而新三板融资能力差，流动性不足，有可能使企业丧失快速发展的机遇。

　　值得注意的是，2018年4月，全国中小企业股份转让系统公司与香港交易所签署谅解备忘录，新三板挂牌公司可以到境外发行股票并在港交所上市，全国股转公司对挂牌公司申请到港发行股票和上市不设置前置审查程序及特别条件，无需在全国股转系统终止挂牌。“新三板+H股”正式落地，这或许会利好新三板挂牌物业服务企业的发展。

2019年新三板转板储备企业或达18家

　　根据要求，物业公司若计划在港交所上市，需达到上市前三年利润总额合计5000万港币(最近一年盈利至少2000万港币，前两年累计盈利至少3000万港币)的要求，上市时预期市值需达到1亿港币(登陆主板需达到2亿港币)。

　　对公布2016年、2017年以及2018年上半年完整财报数据的62家企业，根据净利润增速预测，2018年净利润达2000万港元的物业服务企业约14家(含已摘牌的3家)。

　　同时，若加上如新大正(拟A股上市)、蓝光嘉宝(拟港股上市)、远洋亿家、天骄爱生活等已经在不同场合透露上市动作或规模较大的企业，保守计算2019年新三板转板主板上市的储备企业或将达18家。

（文章整理自21世纪经济报道、蓝鲸财经）