2015羊年楼市将进入转型元年 全国房价将下降2-3%

房地产仍是经济的平稳器，未来政策转向差异化，并不意味着市场会随着政策周期而大起大落，而是通过市场自发机制，驱使供求逐渐平衡。跟随宏观经济的步伐，未来住房市场进入中速增长常态，中国房地产进入白银时代，政策、市场和行业都将迎来根本变化，2015年被赋予“转型元年”的期待。

政策面

坚持市场化方向

从2014年起，中央对房地产调控思路已经转向，行政化的一刀切政策越来越少，坚持市场化调整方向。行业规则构建增多，包括公积金调整、不动产登记暂行条例 等，均着眼于构建房地产市场长期机制。另一方面，金融工具运用增多，包括利率调整、存款准备金调整等，相信这些经济手段会成为未来行业调控的重要方式。

我们因此有理由相信，2015年楼市有望实现软着陆。世联行对2015年房地产市场的研究报告认为，行业规模并不会急剧衰减，市场在探明需求的顶部以后，规模总量将不再高速增长，但预计在未来5—10年，依然会维持在一个比较稳定的高位水平。

新城控股集团副总裁欧阳捷用“打水漂”来预判今年的调控政策，一方面政府发出稳定住房消费的号召，一方面“回归以市场主导”的既定方针不能变，所以刺激政策不能一石激起千层浪，而是打水漂式的微刺激。

打的什么“水漂”呢?欧阳捷向记者表示，从中央来看，时不时的定向和非定向式的货币政策会起到激荡市场的作用，逐步扩大新型城镇化试点政策将为试 点城镇导入人口，通过鼓励购买商品房用于保障房等缓解市场库存压力，通过推出REITs帮助房地产企业减轻资金压力等等。

“总的来说，中央政府的政策更加宏观、更加跨界、更加长线，2015年对于房地产业都是利好，重在鼓励市场信心，稍解近渴，但不会对冲结构调整的目标 。”

不同于以往，随着中央房地产调控政策权限“下放”到地方政府，中央对地方的政策干预已鲜有耳闻。岁末年初之际，地方政府已经出台许多救市的微刺激措施。可以预见，延续2014年态势，2015年楼市在政策面将迎来全面“宽松潮”，货币环境也将趋于宽松。

市场面

分层级发展明显

向以往爆发式的增长告别，就会迎来需求快速萎缩和房价急剧下跌吗?答案也是否定的。世联行报告指出，根据根据UNdata(联合国数据库)对中国人口年龄结 构的统计及测算，2015-2020年，中国25-34岁的人口(即首置型购房者集中的人群)将保持在2.4亿左右，占总人口比例为 17%。34-49岁的人口(即改善型购房者集中的人群)在2015-2035年期间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。这表明未来 20年，中国房地产仍处于改善型置业高峰期。

除了改善性住房需求进入高峰期，还有城镇化率提升、家庭规模小型化、棚改等因素影响，预测2015年房地产市场销售总量仍将在一定高位波动。

房地产研究院对2015年情况基本看好，认为全年将探明底部，复苏上行。研究员严跃进向记者表示，从目前市场走势看，止跌反弹的迹象 自然是明显的，房价看涨预期继续形成，货币层面逐渐宽松，所以包括成交量持续上升、价格继续攀升的可能性是非常大的，部分重点城市更要警惕房价大涨的可能。