羊年楼市前瞻：中国房地产唯有转型 进入白银时代

今年的春节已过，天气逐渐暖和，但中国房地产行业却从未像今年这样，对这个春天充满疑问。如果说房地产行业的调整期始于2014年，那么，2015年，这个行业和市场将更趋谨慎和理性，从以往只盯着价格和规模，转变为更关注服务和发展，或不失为一种积极的变化。

房地产仍是经济的平稳器，未来政策转向差异化，并不意味着市场会随着政策周期而大起大落，而是通过市场自发机制，驱使供求逐渐平衡。跟随宏观经济的步伐，未来住房市场进入中速增长常态，中国房地产进入白银时代，政策、市场和行业都将迎来根本变化，2015年被赋予“转型元年”的期待。

政策面：坚持市场化方向

从2014年起，中央对房地产调控思路已经转向，行政化的一刀切政策越来越少，坚持市场化调整方向。行业规则构建增多，包括公积金调整、不动产登记暂行条例等，均着眼于构建房地产市场长期机制。另一方面，金融工具运用增多，包括利率调整、存款准备金调整等，相信这些经济手段会成为未来行业调控的重要方式。

我们因此有理由相信，2015年楼市有望实现软着陆。世联行对2015年房地产市场的研究报告认为，行业规模并不会急剧衰减，市场在探明需求的顶部以后，规模总量将不再高速增长，但预计在未来5—10年，依然会维持在一个比较稳定的高位水平。

新城控股集团副总裁欧阳捷用“打水漂”来预判今年的调控政策，一方面政府发出稳定住房消费的号召，一方面“回归以市场主导”的既定方针不能变，所以刺激政策不能一石激起千层浪，而是打水漂式的微刺激。

打的什么“水漂”呢？欧阳捷表示，从中央来看，时不时的定向和非定向式的货币政策会起到激荡市场的作用，逐步扩大新型城镇化试点政策将为试点城镇导入人口，通过鼓励购买商品房用于保障房等缓解市场库存压力，通过推出reits帮助房地产企业减轻资金压力等等。

“总的来说，中央政府的政策更加宏观、更加跨界、更加长线，2015年对于房地产业都是利好，重在鼓励市场信心，稍解近渴，但不会对冲结构调整的目标。”

不同于以往，随着中央房地产调控政策权限“下放”到地方政府，中央对地方的政策干预已鲜有耳闻。岁末年初之际，地方政府已经出台许多救市的微刺激措施。可以预见，延续2014年态势，2015年楼市在政策面将迎来全面“宽松潮”，货币环境也将趋于宽松。

市场面：分层级发展明显

向以往爆发式的增长告别，就会迎来需求快速萎缩和房价急剧下跌吗？答案也是否定的。世联行报告指出，根据undata（联合国数据库）对中国人口年龄结构的统计及测算，2015-2020年，中国25-34岁的人口（即首置型购房者集中的人群）将保持在2.4亿左右，占总人口比例为17%。34-49岁的人口（即改善型购房者集中的人群）在2015-2035年期

间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。这表明未来20年，中国房地产仍处于改善型置业高峰期。

除了改善性住房需求进入高峰期，还有城镇化率提升、家庭规模小型化、棚改等因素影响，预测2015年房地产市场销售总量仍将在一定高位波动。

房地产研究院对2015年情况基本看好，认为全年将探明底部，复苏上行。研究员严跃进向表示，从目前市场走势看，止跌反弹的迹象自然是明显的，房价看涨预期继续形成，货币层面逐渐宽松，所以包括成交量持续上升、价格继续攀升的可能性是非常大的，部分重点城市更要警惕房价大涨的可能。

中金公司报告预计，2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。对于房价，该公司预计2015年2季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳。

经济学家李稻葵说，2015年对于想买房的人来说，也许比较值得期待。房地产整体处于调整期，购房者的选择面在2015年有所增加，价格不会大涨，有可能还会进行一定的调整。可以不那么着急买，不像以前有了钱一定要买。

不过，持看跌态度的也不少。摩根大通预测称，2015年中国新房销售将与2014年持平，全国房价将下降2%-3%。此外，房地产投资增速将进一步降温，预计将下降至6%，这将继续拖累经济增长，并继续影响钢铁、水泥和家具等相关行业的销售收入和需求。万通控股董事长冯仑认为，今年整体的房价应该相对趋稳，略有下降，这是2015年普遍城市可能会出现的局面。

不过，毫无疑问的是，一线城市仍然普遍看涨。世联行认为，一线城市房价会上涨、演绎资产的故事；二线城市分区域，有些城市会平稳中上涨，是增量的故事；三线城市分化更为明显，房价下跌的居多，也会有上涨的城市，是选择的故事。全国商品房销售金额超过2014年是大概率事件。

“除了北京、上海这样的一线城市外，其他城市没有大幅上涨可能性，微调可能会有的。北京、上海房价一定会上涨。”欧阳捷说。

企业面：白银时代唯有转型

2014年，大量的非上市房企资金链紧绷，中小房企处在寒冬期。而上市房企也遭遇较大困难。据统计，在沪深两市144家房地产企业中，当前有73家公布2014年业绩报告。其中，36家实现业绩增长，37家出现下滑，包括可能出现亏损的15家企业。

“未公布的企业业绩可能更差。市场分化愈加严重，除部分规模房企外，整体很难维持过去房地产市场的高增长。”中原地产首席分析师张大伟说。

另一方面，房地产企业间出现的一些新的变化也引发强烈关注。始于深圳的佳兆业事件目前未有最终定

论，同时并不意外未来仍将有房企卷入反腐浪潮。虽然是“烫手的山芋”，但融创依然愿意将佳兆业收入囊中，或算是收购绿城失败后的些许安慰。

欧阳捷评论认为，融绿、融佳事件说明房地产市场容量已见顶，证明高周转与快扩张仍是品牌房企的核心竞争力。千亿房企已取得市场份额的15%，价格战已经打响。未来房地产也将像家电行业一样出清市场，中小房企如果没有特色和品牌，将不可避免地出局。

据清科研究中心公布的数据显示，2013年四季度行业并购案例陡增至62例，2013年全年行业完成148起并购交易，交易总额142.75亿美元，同比增幅达265.7%。

面对这些变化，身处白银时代的房企，需要在运营、资本、产品和战略等方面综合考量。“大而全与小而美注定是后白银时代的剩者，其成功的标志就是具有规范的法人治理、清晰的目标战略、稳健的财务模型、精细的管理体系、精准的产品定位、优秀的人才结构与企业文化，不符合此标准的房企一定走不出白银时代。”欧阳捷总结。

中金公司报告指出，进入地产白银时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。房地产中长期行业规模增长空间有限，开发商应回归市场饱和度较低、未来仍具潜力的一二线城市。此外，龙头开发商纵向一体化，未来三到五年将是产业并购大发展大时代。

事实上，部分房企早已开始积极探索更加多元化的转型方向，布局多个领域发展。万科从提供商向城市配套服务商转变，开展商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产业务。绿地通过智慧城市技术为商办及住宅产品提供智能服务。

恒大的转型就更为明显，业务涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。万达集团干脆改变企业风格，从以往的高冷范转向年轻化，业务专注于商业地产与文化旅游地产的双核心驱动。

任何行业都有起步、发展、成熟、衰退的阶段，在经历疯长之后，我们都希望这个行业能够慢慢步入成熟。接棒白银时代，2015年被赋予转型元年的期待，这不是由盛转衰的终点，恰是更高层级发展的开始。