社区公共区域频被占 律师：占据公共空间将违反公约

    楼顶、楼道、绿地、大厅等原本属于全体业主所有的公共区域，却被个别业主以各种方式肆意侵占，或变为私人空间，或开发成商业用途，近些年此类现象屡见不鲜。去年北京一名业主愤然起身维权，将肆意占据公共空间的业主告到法院。经过原告方律师深入调查，两审法院均支持了起诉维权的原告业主，判决侵占公共空间的业主限期腾退，并恢复原状。

    业主该如何维护公共区域的共有权利益？此案或能带给我们一些启发。日前，记者就此采访了北京市律协物业管理委员会委员、北京兰台律师事务所的包华律师。

　　公共空间被占是为业主服务？

　　李先生是西四环北京慧科大厦东区的业主，因为公共区域的共有权纠纷，他把同为慧科大厦业主的北京某商贸公司告上了法庭。

　　“公共空间是属于我们全体业主的，怎能让个别业主占有，变成其独自使用的场地？”李先生介绍，他与某商贸公司均为慧科大厦的业主。李先生购买的产权房位于东区，而北京某商贸公司(以下简称商贸公司)是慧科大厦西区的业主。2011年6月22日，商贸公司擅自侵占了慧科大厦一层北大厅，用于办公并开办餐厅至今。餐厅经营期间，饭菜味道充斥整个一层大厅，给李先生等其他业主的工作、生活造成极大的负面影响。

　　李先生起诉请求法院判决商贸公司腾退慧科大厦一层北侧大厅，并将其恢复原状。

　　而商贸公司则称，李先生不具备诉讼主体资格，物业公司才有权要求排除妨碍、赔偿损失。商贸公司使用一层北侧大厅是为大厦的全体业主服务，属于公益性质，并非为了自己使用，故该公司不同意李先生的诉讼请求。

　　律师调查反驳占用系公益性质

　　庭审前，李先生诉商贸公司物权纠纷一案由法院组织进行第一次谈话。被告的代理人多次提到其占用一层共有大厅具有合理性，包括其占用一层共有大厅用作餐厅是由于大厦配套的餐厅无法满足其1300名员工用餐；其餐厅供应的餐食比大厦配套餐厅便宜等。

　　李先生找到了物业诉讼方面的法律专家——北京市律协物业管理专业委员会委员、北京兰台律师事务所的包华律师，请他帮忙打这场官司。包华律师为此进行了深入调查，他发现，商贸公司一直强调开办餐厅是为慧科大厦的全体业主服务，属于公益性质，但实际上却并非完全如此。

　　包华律师对慧科大厦进行了实地走访和调查。根据用餐时间、座位使用等情况估算，中午一层餐厅的用餐人员在200人左右，这一数字与被告代理人所称的用餐人数差距甚大。包律师又走访了位于地下一层的大厦配套餐厅。该餐厅面积有1000余平方米，餐位480个，由某送餐公司提供服务。调查显示，中午12时许，就餐人员较多，但基本无需排队等候。

　　包律师通过调查还了解到，商贸公司拥有的西区共12层，每层2000平方米。其中，自用6层，而另有三层是闲置的，其他楼层则用于出租。闲置场地目前用于摆放杂物、晾晒衣物、员工午休娱乐等。而且包律师从其他经营户了解到，商贸公司的关联公司每月10日前后利用一层的场地与供应商结算。

　　“被告员工用餐需求完全可以通过地下一层的大厦配套餐厅满足，而且被告有充足的自有面积解决员工用餐问题。”包华律师说，“被告占用一层共有大厅不仅用于餐厅经营，还用于其他经营活动。”

　　包律师向法院提交了拍摄的一层北侧大厅中午用餐情况、地下一层餐厅用餐情况、大厦西区房屋照片，证明商贸公司除不合理使用一层北侧大厅用于餐饮经营外，每月还使用北侧大厅用于与供应商之间的结算事宜。