社区公共区域频被占 律师：占据公共空间将违反公约

　　业主占据公共空间违反公约

　　在庭审中，公共空间使用权的归属问题成为焦点。包华律师提交了一份售房合同的证据，证实慧科大厦一层大厅的使用权归全体业主所有。在李先生与开发商签订的合同中，明确规定：“……3、该商品房所在楼栋的大堂、大堂的各出入口使用权归全体产权人共有；4、该商品房所在楼栋的建设红线范围内的土地使用权归全体产权人共有……”

　　随后，包律师又出示了另一份证据——《业主临时公约》，证明业主不得占用共用部分。

　　庭审中，商贸公司对业主临时公约的真实性予以认可，对证明目的不予认可。

　　包律师又提交了商贸公司于2011年6月23日向慧科大厦的物业管理公司出具的《关于大厦送餐事宜的意见函》复印件，内容为：“某集团(注：商贸公司关联公司)已定于2011年6月23日搬入大厦，该集团及东区员工都亟待解决就餐问题。商贸公司考虑聘请专业送餐公司为大厦提供送餐服务，以解燃眉之急，临时使用一层大厅北侧空置房，待大厦地下餐厅建立并正式投入使用后将停止送餐服务并退出所使用区域。”

　　商贸公司称无法核实该意见函的真实性，坚持称其使用一层北侧大厅系为方便大厦的全体业主用餐，因此是非营利性的使用，而且供应商并非每月均到大厅对账等。

　　物业公司称原告强行占用

　　一审法院在审理过程中，前往慧科大厦的物业管理单位——某物业公司调查，该单位表示一层北侧大厅自其2009年撤出后为空置状态，2011年7月商贸公司进驻大厦时提出将北侧大厅作为餐厅使用。经物业公司征求意见，大部分东区业主表示不同意，其将意见反馈给某商贸公司后，商贸公司强行撬开一层北侧大厅的门锁，并搬入桌椅、餐车及空调等物品并设立餐厅。

　　关于大厦员工就餐，物业公司表示慧科大厦已于2011年底在地下一层设立餐厅，完全可以满足大厦业主就餐，而一层北侧大厅平均用餐人数最多为几十人。商贸公司曾就使用一层北侧大厅向物业公司发过意见函称临时占用，但地下一层餐厅设立后，商贸公司又提出地下餐厅费用高，不同意腾出一层北侧大厅。

　　关于一层北侧大厅用途，物业公司表示商贸公司除将其作为餐厅外，每月有一至两次用于某商贸公司与供应商在此进行对账。此外，物业公司还向法院提供了将一层北侧大厅由临时餐厅改设为商务茶室的业主征询意见表及商贸公司占用北侧大厅、与供应商对账时的照片。

　　审理中，李先生与商贸公司均表示慧科大厦未设立业主委员会。

　　两审法院判决占用者限期腾退

　　一审法院经审理认为，李先生与商贸公司均系慧科大厦的业主，故双方对大堂等公共部分均享有共同共有权、管理权。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向法院提起诉讼。故商贸公司提出李先生缺乏诉讼主体资格的抗辩理由，于法无据。建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，法院应予支持。

　　法院认为，商贸公司在未经其他大厦业主的同意下，擅自占用作为公共部分的一层北侧大厅用于业主餐饮及业务结算用途，影响了大厦的公共秩序，已经严重侵害同样作为权利人的李先生的合法权益。加之根据李先生在庭审中提交的《关于大厦送餐事宜的意见函》复印件中，商贸公司承诺待大厦地下餐厅建立并正式投入使用后，将停止送餐服务并退出所使用区域。物业公司亦表示商贸公司曾向其发送过相关意见函，且商贸公司系强行占用一层北侧大厅。