11月楼市再降温：超80%城市新房下跌，除海口外一二线城市二手房全部止涨

12月15日，国家统计局发布11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，11月新房价格上涨城市9个，上涨城市数量连续6个月减少，新房价格下降城市59个，占比超84%。11月仅3个城市二手房价格上涨，上涨城市数量连续8个月减少，二手房价格下降城市62个，占比90%。

整体来看，11月新房价格指数环比下跌超0.3%，二手房价格指数环比下跌近0.4%。国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，11月70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。

10月以来，央行、银保监会等发声纠偏房地产信贷，支持合理购房需求。合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，从信贷适度宽松，到楼市成交量由下行转为上升需要2-3个月时间，之后还要经历1-2个月市场才可能迎来价格拐点。

郭毅认为，从当下来看，“稳中有降”仍为楼市主旋律。12月新房、二手房价格大概率仍处于稳中下行状态，明年上半年市场有望迎来宽松或上行机会。

新房、二手房价格继续下跌

国家统计局数据显示，11月新房、二手房价格上涨城市均创年内新低。11月新房价格上涨城市9个，二手房价格上涨城市仅3个。整体来看，11月新房价格指数环比下降超0.3%，连续3个月下跌；11月二手房价格指数环比下降近0.4%，继续下跌且跌幅扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就目前看，二手房下跌幅度大于新房，在信贷适度宽松之下，新房优势可能更明显，二手房外部环境欠佳，房东和购房者观望情绪明显。

从城市能级来看，据测算，11月一线城市新房销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平；二线城市和三线城市新房销售价格环比分别下降0.4%和0.3%，降幅较10月分别扩大0.2个百分点和持平。

10月市场表现不佳，房企加码“银十”促销，11月房企加速冲刺年终业绩，降价促销力度加大。贝壳研究院高级分析师潘浩告诉21世纪经济报道记者，新房价格浮动往往具有结构性特征，促销后集中网签影响月度数据表现。11月新房价格下降，也有前期促销房源转为集中网签数据因素的影响。

具体到城市，郭毅表示，北京11月在售新房多为今年首批次集中供地上市项目，这些项目9-10月集中上市后，11月份开始陆续签约。与限竞房这一北京近几年新房市场供应主体类型相比，首批次集中供地的商品房项目均价有所提升，带来北京新房成交均价的结构性上涨。

郭毅指出，由于北京新房市场整体需求稳中下行，局部市场供过于求，叠加受二手房市场影响新房市场信贷偏紧，单个新房项目缺乏价格调整的空间和可能性。

新房市场降价，二手房市场继续承压。据测算，11月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二线城市和三线城市二手房销售价格环比均下降0.4%，降幅较10月均扩大0.1%。

一二三线城市二手房价格均有不同程度下降。严跃进认为，后续需要进一步关注二手房市场降温风险，包括银行信贷和二手房置换方面的金融服务等。

市场适度宽松信号持续释放

下半年以来，房地产市场急转直下，11月新房、二手房价格继续下降，从中央各部门到地方政府，10月以来政策适度纠偏持续进行，市场适度宽松信号持续释放。

继央行和银保监会发声纠偏房贷之后，日前中央经济工作会议对房地产的表述发生变化，明确在“房住不炒”的调控基调下，强调加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这意味着政策在纠偏。目前房地产业循环不畅，影响到行业健康发展甚至防风险高度，房地产调控顶层设计在保持战略定力的同时，去除阻碍行业顺畅循环问题，要在多元主体、多元房屋类型、新供地类型、新融资模式方面进行探索。

从城市来看，继多城推出“限跌令”后，近期又有十余个城市推出购房补贴等政策，鼓励购房。如12月14日，安徽芜湖发布购房支持新政，对符合条件的青年英才最高可获得10%购房款补贴。

严跃进指出，从实际过程看，此类城市的政策，有助于鼓励特定群体购房，加速库存去化。在当前房地产市场降温的大背景下，预计类似三四线城市购房政策放松的可能性较大，尤其是针对大学生、改善型购房需求、三孩家庭等，后续可能出台相对宽松的购房政策。

郭毅表示，推出购房补贴城市的房地产市场多处于全面下行状态，购房补贴针对人才等特定人群，很少出现全面补贴，不会对局部市场产生明显拉动。

李宇嘉指出，尽管中央经济工作会议提出要在需求端进行适当扶持，但当下市场和行业环境与过去不同，当前住房供需矛盾、居民杠杆率、收入预期、购房者心态、房价水平等都发生了很多变化，在资金方面未来不可能再放水。

“未来一年内楼市走稳是最好结局，已实属不易了。”李宇嘉说。