近来,房地产市场暖风频吹。
在各地房地产松绑政策先后密集出台的同时,5月15日,全国首套住房贷款利率下限也迎来重磅调整。消息发布次日,地产股开盘大涨。
据同花顺数据显示,截至5月16日收盘,房地产开发指数上涨2.37%。其中,迪马股份、中迪投资、京能置业、格力地产、ST泰禾等超10家房企涨停。
首套房利率下限下调20个基点
5月15日,中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》称,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
在此《通知》出台之前,全国层面执行的利率下限是首套房贷利率不得低于相应期限的LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。政策调整后,按照4月20日发布的5年期以上LPR4.60%测算,首套房贷利率不低于4.4%、二套房贷款利率不低于5.2%。
IPG中国首席经济学家柏文喜指出,政策从宏观面上看是非常友好的,尤其对于年轻夫妻购买首套房是实实在在的利好。按100万元借款本金测算,减少0.2%的利率,相当于一年2000块钱的利息,按照贷款存续15年来折算,粗略框算相当于3万元。
此外,柏文喜认为,各地方政府对于楼市回暖的迫切性更为强烈,因此央行这一政策落脚到各地方城市上,各地同步调降利率下限的可能性非常大,而且幅度也可能更大。
实际上,在此之前,各地城市银行已经对房贷利率有所下调。4月14日,在中国人民银行召开的2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上,人民银行金融市场司司长邹澜介绍,3月份以来,由于市场需求减弱,全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。
一系列房贷利率下调政策相继落地,对未来的市场影响如何?
“光下调房贷利率效果未必好”,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,消费者不买房并不是因为利率成本高,而是缺乏上涨预期。从去年年底以来,市场上的房贷利率持续下行,但市场需求也在下行。“过去三年连大城市房价都不怎么涨,在需求数量减弱、就业压力增加的形势下,房价有什么理由大幅上涨呢?”
市场仍需更大力度支持
实际上,这一政策调整的背后,的确面临着一个残酷的现实。在各城市房地产放松政策支持下,市场仍未见起色。
中指院发布研报指出,今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策合计200余次,4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大。但部分地区在疫情反复下,短期政策效果尚不明显,房地产市场仍处于深度调整期。
数据证实,房地产市场形势仍然严峻。5月16日,国家统计局发布数据显示,前4月商品房销售额37789亿元,同比下降29.5%;全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%。
之所以如此,与消费者的购房欲望下滑不无关系。5月14日,野村证券首席经济学家陆挺在清华五道口首席经济学家论坛上指出,今年进入抗疫的第三年,不少家庭、企业的储蓄和积累也被不断消耗,抗冲击的能力在减弱,疫情之下失业率会上升,导致居民的消费能力和消费意愿的下降,在房地产方面的投资意愿能力也会下降。
但若想提升消费需求,恐怕单纯依靠首套房贷利率下滑还不够。从房贷利率角度来看,柏文喜建议结合当前实际情况,二套房利率也要有较大宽松的可能,他表示,只有如此才能带动整个楼市的活跃,进而推动楼市尽快回暖和行业复苏。“预计5月份LPR走势依然有下降趋势,未来房地产金融也会进一步加快和加大宽松的频率与力度。”
许小乐同样认为,未来如果定向降息的效果不好,不排除进一步全面下调LPR或者下调房贷首付比。
但在许小乐看来,为应对潜在滞胀风险,应依靠更加积极的财政政策而非货币政策。这个阶段要“放水养鱼”而不是“竭泽而渔”。“放水养鱼”就是要通过财政补贴、减税等政策增加居民收入,降低已购房群体偿债负担,降低租房群体租金支付负担,维持正常的消费开支,让流动人口留在城市,积蓄未来增长力量。
许小乐建议,首先,提高房贷利息抵扣个税额度,提高租金抵税的额度。其次,财政适当突破赤字率约束,发行特别国债,向有房贷人群发放房贷抵扣券,用来延缓到期债务。向租赁群体发放租房消费券,用来向房东支付房租。国家财政的兜底作用,在于帮助较弱的群体提高能力,不让衰退风险向上游传导蔓延。
房企必须重塑发展逻辑
和冷静的消费者不同,市场另一端的开发商的生存空间已经被负债严重挤压,亟待扩大销售,补充现金流。
但在柏文喜看来,从目前的情况来看,仅仅依靠房贷政策的微调甚至房价的少许下降而想启动楼市似乎不太乐观,在央行这一房贷宽松政策乃至各地政府相继可能跟进的宽松政策之下,楼市也很难就此进入卖方市场。
柏文喜强调,如若市场就此彻底进入买方市场,房企只能根据市场需求变动情况来调整自身的开发计划和企业经营策略。“若市场有所反弹,房企应该理性认知市场已然变化的基本面和需求,来重新规划自身的市场和业务模式,并以此来调整自身的长期规划,只有彻底放弃和转变之前高周转模式才能继续生存和发展。”
而诸多房企已经意识到这一点。
一方面是销售端市场情绪的持续低迷,一方面是信贷端对房企外部融资的持续收紧。在两边都受到挤压的情况下,房企现金流被空前挤压,不少民营房企因此出现流动性危机。
如今,民营房企或将迎来一个新的喘息之机。 5月16日,据媒体报道,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人,创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。一位接近碧桂园的相关人士向财经网确认消息属实。
融资闸门的开启,将一定程度上缓解民营房企的资金压力。但对任何房企而言,最重要的仍然是销售和回款,若想保持销售、回款的稳定,仍然考验着房企的运营、财务管控、品牌管理的综合能力。这意味着,行业变局之下,房企需重塑增长逻辑,争取在严峻的市场环境下以质、以优取胜。
2022-05-26 17:20
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