巴曙松：中国房地产电商讨论升温 可区分为三个层次

近期，房地产电商的讨论不断升温，互联网对房地产这个传统行业的影响逐步驶入实质性阶段，那么到底什么是房产电商?对于房地产企业、新房代理和二手房中介公司等不同行业参与者而言，房地产电商的意义和机会点是什么?

如何界定房产电商?

中国的房地产电商可以区分为三个层次：媒体电商、渠道电商和交易电商。

第一，媒体电商是过去几年普遍存在的形式，主要的代表是搜房、安居客、搜狐焦点等，其核心属性是媒体，货币化模式是广告，本质是开发商和二手房中介公司的广告平台。

第二，渠道电商是近两年特别是今年迅速发展的一种新型电商，主要的代表是房多多、好屋中国、吉屋科技等，其本质是渠道的整合，它们存在和发展的逻辑是传统的新房代理渠道、二手房经纪公司渠道极其分散，在房地产市场低迷的情况下，单一代理或中介公司都无法高效地完成买卖双方的匹配，特别是在新房领域，只有把分散的渠道整合起来才能为开发商快速拓客、加速去化，同时整合之后的集中渠道才有能力向开发商拿到更多的优惠以及更快的结佣。

第三，交易电商代表未来的模型，无论是新房，还是二手房，房地产电商的终极目标必须是最大限度地接近交易，事实上，也只有以交易为中心的电商才能真正意义上称之为电商。相比之下，无论是媒体，还是渠道整合，距离最终的交易都有一段路程，虽然都有效率的提升，但是它们都没有真正意义上颠覆或取代传统，而是使传统更有效。然而，交易电商的未来一定是局部或彻底颠覆代理公司或中介公司的。目前看，初步具备交易电商雏形的典型代表是链家网、Q房网以及正在向交易转型的搜房等。

房产电商的背后逻辑是什么?

房产电商之所以在2014年尤其是最近几个月成为市场广泛关注的焦点，主要的市场逻辑在于：第一是互联网的逻辑，目前中国正在经历有史以来最大的一次人口大迁移，这是从线下向线上的转移，这个大浪潮会重塑不同领域的商业逻辑。更为突出的是，中国手机用户已达5.27亿，超过PC用户5.11亿，中国是一个典型的手机用户超越PC用户的国家，移动互联网发展速度远远超过美国。这里的直接影响就是人们买房、卖方的交易决策的第一步都是从互联网，特别是从手机端开始的，传统的纸媒、售楼处、中介门店在信息获取和信息处理方面的作用已经被大大弱化。

第二是市场的逻辑，一方面中国的房地产市场正逐步从卖方市场向买方市场过渡，通过互联网实现最大限度的房源曝光，吸引潜在买家显得比以往任何时候都重要，人们在售楼处深夜排成长龙买房的阶段已经一去不返，开发商需要寻找更有效的渠道、更大用户平台寻找买家。另一方面，中国的房地产市场正逐步从新房主导向二手房主导的阶段过渡，一线城市如北京、上海和深圳都已经是二手房主导的市场，二线城市的旧城区或核心区同样如此，二手房交易信息更加不透明、交易流程更加复杂，这些都是互联网可以发挥作用的地方。从这个角度看，未来的房地产电商平台一定是二手房交易撮合平台，所以我们会看到新房电商将会加大在二手房市场的布局。