2014年肇庆楼市分析：平稳运行 商品房去库存压力大

2014年，全市房地产开发市场平稳运行，企业到位资金趋紧，资金投入减少，土地购置面积骤降，新开工面积下降，商品房销售持续低迷，商品房去库存压力较大。

一、房地产开发运行基本情况

（一）开发投资在波动中下行。2014年，全市房地产开发投资额188.89亿元，比去年增长10.1%，年末增幅为各月累计增幅的最低位，较最高增幅的4月（峰值）低18.8个百分点。全年投资增幅低于全省平均增幅7.6个百分点。各月累计增幅详见下图。

（二）商务办公楼投资增幅居首。从开发投资的工程用途来看，住宅、办公楼、商业营业用房及其他类型投资增幅分别为1.4%、280.8%、22.8%及15.4%，尤其是商务办公楼投资，增长近三倍；在住宅投资中，小户型（90平方米以下）增长最快，大户型（144平方米以上）和别墅、高档公寓投资不同程度下降（数据详见下表）。房地产投资结构变化与当前以刚性需求为主的消费趋势和观望气氛较浓的市场形势有关。

（三）到位资金增幅持续收窄。2014年，全市房地产开发企业到位资金271.29亿元，比去年增长9.7%，到位资金增幅持续收窄，较年初下降51.4个百分点（各月累计增幅详见下表）。从资金来源结构来看，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源分别为38.75亿元、0.13亿元、109.69亿元和122.72亿元，分别下降11.1%、下降80.4%、增长51.3%、下降6.0%；企业资金来源以自筹资金和其他资金来源为主，共占资金来源的85.7%，占比上升3.6个百分点。

（四）土地购置面积骤降。2014年，全市土地购置面积99.09万平方米，比去年减少44.69万平方米，下降31.1%，土地购置面积降幅较大，增幅由年初的增长16倍到年末的下降31.1%。土地成交价款30.35亿元，增长4.2%，土地成交均价（土地成交价款/土地购置面积）3063元/平方米，增长51.1%。土地成交均价的大幅提高势必增大房地产企业的开发成本，不利于商品房价格的下调。

（五）新开工面积减少。2014年，全市房屋施工面积2176.80万平方米，增长15.2%。其中：本年新开工面积为569.15万平方米，下降6.1%，增幅较年初（1-2月增长39.5%）收窄45.6个百分点。新开工面积大幅减少与全年销售前景尚不明朗有关。

（六）商品房销售持续低迷。2014年，全市商品房销售面积494.17万平方米，比去年增长6.2%，增幅同比（2013年同比增长24.6%）回落18.4个百分点。

山区县销售增幅远高于中心片区。近几年，随着城镇化发展，农村人口转移到城镇，对住房的需求量越来越大，而中心城区经过多年的发展，住房需求量增长速度趋缓。从全年各月累计来看，山区县的最低增幅（26.6%）较中心片区的最高增幅（10.0%）高出16.6个百分点。（数据详见上图）

小户型住宅销售增长较快。从销售结构来看，全年住宅、办公楼、商业营业用房及其他类型销售分别是405.34、13.07、33.89和41.87万平方米，分别下降2.2%、增长419.0%、增长36.6%和增长79.0%，住宅销售略有下降，非住宅销售迅速增长，表明消费者需求和购买意向趋多样性。另外，在住宅销售中，大（144平方米以上）、中（90-144平方米）和小（90平方米及以下）户型分别增长19.8%、6.6%和下降41.0%，小户型增长最快。目前以购买小户型的刚需群体成为主导。

（七）商品房去库存压力仍然较大。2014年末，全市商品房待售面积为184.71万平方米，比去年增长10.9%。其中：待售1-3年（含1年）的为63.28万平方米，增长16.3%，待售3年以上（含3年）为12.87万平方米，下降3.8%。

二、值得关注的问题

（一）空气质量改善迫在眉睫。随着人民生活水平的提高，市民对居住环境越来越关注，据城区部分房地产企业销售人员反映，城际轨道的开通有利于楼盘的销售，但肇庆空气质量水平隐忧对外地客源冲击较大。因此，改善空气质量，提高居住环境的舒适度迫在眉睫。

（二）房地产企业资金趋紧。年初以来，企业到位资金增幅持续收窄，较年初收窄51.4个百分点。持续低迷的销售形势和银行银根收缩双重影响，房地产行业发展亦渐入新常态。据我市金融机构数据显示，2014年全市房地产开发贷款和个人住房贷款同比分别增长20.2%和23.0%，增幅比去年分别下降8.1和2.8个百分点。金融机构专业人士称，目前开发贷款仍然较紧，房地产企业资金运转仍将面临一段艰难时期。

（三）生活配套未完善对楼盘销售形成阻力。近几年，城东新区楼盘迅速崛起，但生活配套尚待完善。据部分房地产企业和购房业主反映，城东新区道路、交通、大型购物中心、教育等生活配套设施急需完善，良好生活圈的形成有助于楼盘的销售，区域价值才能得到升级。

三、2015年我市房地产行业形势预测

2014年9月30日，中国人民银行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，据银行业内人士称，“930房贷新政”中提及的7折利率虽无迹可寻，但二套房贷还清当首付基本实现，利率有所下调，新政出台会加快了一部分改善型和投资型消费者入手进程。但市场观望氛围仍然浓厚，银行银根仍然较紧，房地产销售市场仍将有一定的下行压力。总体而言，预计2015年房地产开发投资和商品房销售持低增长态势，楼价保持基本平稳或略微上升。