11月40房企融资总额505.92亿 市场分化进一步加剧

　　四季度以来，随着销售增速下滑和偿债高峰来临，房企融资步伐不断加快，但融资成本却创近三年来新高。在此背景下，很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张，趁很多中小房企被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地，市场分化进一步加剧。

　　加快融资步伐

　　“2018年四季度，房企最重要的工作就是融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

　　同策研究院的研究数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，为2018年以来首次单月跌破400亿元大关，更是创下了2017年1月以来单月融资额的新低;11月，40家典型上市房企融资总额升至505.92亿元，环比增长28.85%;12月，各大房企进一步加快了融资的步伐。

　　一旦“触底”便迅速“反弹”，在楼市寒冬中，融资市场的细微变化都牵动着房企的神经。“经过前几年的快速扩张，很多房企现在都是高负债运营，而现在融资环境一直收得非常紧，又赶上房企销售增速持续下滑，回款周期不断延长，所以融资成了眼下各大房企最重要的事情。”某中小房企财务负责人告诉中国证券报记者。

　　克而瑞地产研究中心发布的数据显示，11月百强房企销售金额达8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月下降7.5个百分点。虽然11月百强房企销售金额环比增长9%，结束了10月环比增速下滑局面，但民生证券指出，这主要源于年末房企项目大量入市，积极推盘，预计12月推盘速度将与11月持平，百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。

　　不过，越是销售放缓融资困难，很多房企扩张的动力越足，对融资的需求越大。“目前房地产行业的竞争模式仍然是规模竞争，在行业集中度迅速提升的背景下，规模靠前意味着融资能力更强，项目储备越多。因此，尽管目前调控持续加码，但第二梯队的中型房企依然在加速拿地的过程中，融资需求依然很大。”张大伟表示。

　　同时，偿债高峰的到来也让房企对于资金的渴求更加强烈。恒大研究院发布的研究报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示：“部分企业负债率过高，可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险。”

　　融资成本攀升

　　一方面是融资环境持续收紧，另一方面却是融资需求不断增加，这样的结果导致房企的融资成本大幅攀升。克而瑞的统计数据显示，11月房企发债融资的平均成本为8.54%，为2015年以来单月最高水平。前11个月房企平均融资成本达6.32%，超过2017年平均值。以恒大为例，其发行的18亿美元债券中，5.9亿规模的5年期债券利率高达13.75%。

　　融资成本上升与房企被迫转向海外融资有很大关系。数据显示，11月，房企境外发债的融资总额达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占总体发债融资总额的比重达52.2%。相对于境内发债，11月房企平均境外发债的融资成本高达11.47%，较前10月的6.45%大幅增长了5.02个百分点。

　　“现在海外融资的比重大幅提升，但海外融资的成本明显上涨，客观上增加了房企融资的总成本，再叠加汇率的波动，很多房企的融资压力是非常大的。但即便如此，由于融资需求很大，也要顶着高成本加快融资。”张大伟表示，2018年是房企近四年来资金压力最大的一年，从趋势上看，这种状况在2019年仍将延续。

　　值得注意的是，在融资成本上升的背景下，很多财务稳健的龙头房企融资优势进一步凸显。以万科为例，2017年公司净负债率为8.8%，货币资金达1741.2亿元。在今年3月的业绩说明会上，万科首席财务官孙嘉表示，受市场环境影响，近期融资成本略有增加，但仍维持在行业内较低水平。

　　相对而言，国企在融资方面更加从容。某北京房地产国企负责人告诉中国证券报记者：“今年以来，无论是国资委还是控股股东都一直要求降低负债率，所以融资不是很紧迫，负债率在78%左右，融资成本在5.3%上下。融资渠道也较多，既有美元债、公司债、永续债，还有成本较低的保险融资。”

　　市场格局分化

　　融资能力和融资成本的分化，使大小房企在面临眼下的市场状况时心态迥异，“马太效应”促使市场格局进一步分化。

　　开源节流，减少拿地，成为各家房企降低负债率的常规手段。中原地产数据显示，9-11月，25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元，连续3个月低于1000亿元，为近4年来首次出现。2018年之前，龙头房企拿地金额每月都在1200亿-2000亿元。

　　“截至目前，销售额前30强的房企中，按权益计拿地金额比2017年全年减少的就有20家，其中下降30%以内、30%-50%、50%以上的分别有6家、6家、8家，大多数已走在降杠杆路上。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示。

　　一些财务稳健的龙头房企却从中看到了逆势扩张的机会。今年以来，万科一方面不断强调6300亿元销售回款的目标，另一方面以低成本加快融资。仅第三季度，万科合计拿地金额就达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。

　　同样充满野心的还有保利。数据显示，截至上半年，保利新增有息负债796.13亿元，综合资金成本为4.86%。凭借这一优势，2018年前三季度，保利累计新拓展项目108个，获取总成本1636亿元，拿地金额占销售金额53.9%。凭此，2017年掉落到行业第五名的保利，今年很有希望重回前三。

　　相较而言，很多资金紧张的中小房企则成为被大型房企收割的“韭菜”，被迫不断退出市场。比如，10月9日，一直在进行战略收缩的华夏幸福公告，将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权，以32.34亿元的价款出售给万科。

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　　12月12日发改委发布的《关于支持优质企业直接融资，进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(下称《通知》)引发市场热议，接受记者采访的多位业内人士称，《通知》对房企发债实际影响有限，情绪冲击大于实际冲击。

　　不过近期，房企资金压力稍缓。11月以来，多项大额融资申请获批。记者查询数据发现，11月房地产行业发债规模近640亿元，较去年同期增长超1倍。有市场声音称，房企发债根源在于正处于偿债高峰，“借新还旧”压力大。

　　发债并未放松

　　发改委《通知》指出，重点支持符合要求的优质企业发行企业债券，要求包括主体信用等级达到AAA;最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实，未纳入失信黑名单。

　　另外，《通知》将企业债的发行主体扩容至优质房企(包括民营房企)。就以往政策规定来看，企业债由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行，由发改委审批;房企一般很少发企业债，通常房企融资是通过发行公司债，由证监会审批。

　　对于优质房企而言，此次企业债发行主体的扩容，实际上是为其新增了一种融资渠道。但需满足一定的条件：首先是资产总额大于1500亿元;其次是年收入大于300亿元;再者是负债率不超过85%;最后是评级达到3A评级。根据天风证券统计，满足上述条件的有16家房企，具体如表格。

　　不过，《通知》也设置了募集资金禁止投向房地产的“负面清单”，“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。

　　天风证券固收团队孙彬彬分析称，《通知》设置“负面清单”的目的在于希望有效引导债券资金流向符合国家产业政策的实体经济，但是文件中也明确“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。对于地产企业而言，企业债募集的资金对于商业房地产项目的投资可能仍然受限。

　　一位资深债市从业者向第一财经记者表示，虽然新规规定了募集资金不准投资房地产，但并没有明确不能发长租债、保障房债、养老地产债等政府倡导项目。“监管文件中未明确的地方，可能就是为后面实际执行过程留下空间。”

　　该人士还向记者称，“对地产行业来说，这个新规实际影响并不大。文件其实整体上并没有突出房企，只不过大家太关注了。”12月13日，发改委主管媒体也发文强调，参与文件撰写的权威人士明确表示，按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。

　　两极分化加剧

　　事实上，今年以来，在房企融资困境日益严峻的背景下，行业两极分化现象加剧，大型龙头房企并购中小房企的现象屡见不鲜。上海一位房企融资经理向第一财经表示，未来一段时间内，并购情况或会加剧，行业出清也会愈发明显。

　　从房企发债整体情况分析，孙彬彬认为，符合条件的地产央企由于具备较强的熨平周期能力，在本轮调控中本身受影响不大，而符合条件的地产民企，更需要关注债券募集资金的用途，这可能会成为债券能否获批的重要影响因素。

　　国盛证券固定收益首席分析师刘郁称，本轮政策宽松对债市的影响情绪冲击大于实际冲击。房地产行业当前整体库存偏低，全面宽松可能性较小，更多或集中在供给方面。“预计在‘房住不炒+因城施策’的框架下，部分地区可能进行有限度的结构性放松。”

　　孙彬彬进一步提出，发改委公布的“优质企业经营财务指标参考标准”中的行业包括国民经济行业分类中所有的行业，不能单纯把本次发改委对优质企业债券审核的放松看成房地产行业政策的转向。“但是按照资产规模和营业收入的选取标准，行业仍在践行强者恒强的逻辑。”

　　安徽一家房地产公司总经理告诉记者，这次新规并不会改变中小房企融资紧张的情况，大多中小房企也并不符合相关要求。另外，从近期融资获批的情况来看，仍以大型房企为主，中小房企所占比例较小。“可以发现的是，能进入发改委名单的企业，在其他市场也可以发债，这和发企业债的区别并不是很大。”

　　事实上，今年下半年以来，中小房企的境遇日渐严峻，大型龙头房企并购中小房企的现象屡见不鲜。数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

　　上海一位房企融资经理向第一财经表示，对于中小房企来说，一来没有融资渠道、融资成本高企(有的年化超过15%、16%)，二来又面临巨大的偿债压力，双重打击之下，它们可能不得不退出市场。“未来一段时间内，这种情况或会加剧，行业出清也会愈发明显。”易居研究院副院长杨红旭亦预计，明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重。

　　值得一提的是，房企融资分化现象并不仅仅存在于大型房企和中小房企之间，头部房企中亦有出现。前述债市从业者向记者解释，头部大型房企中，个别杠杆较高的仍有资金压力，债市对其认可度并不太高。

　　密集补血不断

　　2015年、2016年公司债利率低行，彼时大规模举债的房企在今年遭遇寒冬，昔日宽松的融资环境已转为紧缩，房企境内信用债等融资渠道受限。不过11月以来，情况有所好转，多项大额融资申请获批，房企资金压力稍缓。

　　记者查询数据发现，11月份，房地产行业共发行83只债券，发行金额达638.60亿元，占债券发行总额的1.77%，去年同期只有246.18亿元，增长超过1倍。多位业内人士分析称，如此密集的发债融资，根源在于房企正处于偿债高峰。

　　亿翰数据统计显示，2018年9月至2019年10月，房企偿债规模约为3800亿元;而2020年5月至2021年10月，房企偿债规模将高达8600亿元。“借新还旧”事关房企生存。

　　此外，前述房企融资经理也表示，房企存在实际拿地诉求。国泰君安研报显示，11月份一线城市推出的土地数量大增，截至11月27日，一线城市推出住宅土地规划建筑面积785.93万平方米，同比增长39%，环比增长166%。

　　在融资渠道方面，除发行债券外，11月，还有多家房企与银行信托公司达成战略协议，授信规模达500亿元。其中，正荣地产获得兴业信托的100亿元授信额度;而光大信托提供给泰禾集团、花样年集团和福晟集团的授信额度分别为200亿、100亿和100亿元。

　　另外，部分地方性小型房企还寄望于IPO上市。11月21日，万创国际有限公司(下称“万创国际”)向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。

　　从招股书来看，万创国际最大的问题陷于融资，这也是今年不少小房企急于上市的主因。万创国际在招股书中表示，该公司在取得贷款融资方面一直有限制，无法通过现有信贷融资以低成本取得足够的借款。事实上，这是该公司第二次尝试IPO。今年2月14日该公司就曾递交过上市申请，但未能如愿。

　　一位券商债务市场的资深人士告诉记者，“随着机构投资规模逐渐用完，12月中下旬往往资金紧张，票面利率将会非常高。”中原地产研究院首席分析师张大伟亦分析称，楼市销售逐渐放缓和前期过度投资导致房企融资诉求明显上涨，随着信贷市场的调控持续，2018年四季度，房地产企业最重要的工作仍然是融资。

　   (房掌柜整理来自中国证券报、第一财经日报）