房企融资渠道接连收紧 发新债还旧债成还债主要方式

　　在当前融资渠道越来越窄的背景下，发债成了许多中小房企的救命稻草。7月2日，格力地产公告称，证监会已核准其发行不超过12亿元的公司债。海印股份同日公告，拟非公开发行不超过5亿元公司债，用于增资子公司、归还银行贷款及补充流动资金等。除这2家房企外，还有一批房企正在发债和拟发债的路上。不过，想发债并不等于债能发掉。数据显示，中(终)止的发债规模超过了成功发行的规模。

　　融资渠道接连收紧

　　日前，国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。

　　对于《通知》发布的主要背景，6月27日，国家发改委相关负责人表示，近两年，注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是，这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

　　从具体管控做法上来看，值得关注的一点是，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，加强企业外债风险管控力度，无疑会减少外债发行的规模，同时也会限制海外地产的投资，对于很多房企的境外融资将形成制约效应，接下来资金方面的压力会有所上升。

　　防范金融风险政策之下，政府对于融资渠道的管控，愈发严格与规范。一周前，审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露，3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　在业内人士看来，虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的，但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企，将起到震慑作用。

　　房企下半年还债压力大

　　虽然融资之路并不平坦，但为了扩张和还债，房企四处融资。公开数据显示，5月份以来，证监会共受理、审核了33家房企发债，合计融资规模近2000亿元，融资规模最小的4亿元，最大的达200亿元，100亿元以上的有3家。

　　“这些发债房企中，偿还债务的占了大部分。”一位业内人士说，2015年下半年，房企债发行规模大幅放量，其中3年期公司债作为当时的主要发行品种之一将于今年下半年陆续到期，到期和回售压力很大。

　　天风证券的数据显示，2018年下半年，房企债券到期金额1052亿元，考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还进入回售期债券，下半年房企债券到期金额就高达2542亿元，高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。

　　还有些房企总体债务很重。比如，拟发行公司债的海印股份，就面临巨额债务到期问题。公司在回复深交所关注函时表示，截至2018年3月31日，公司资产负债率为68.54%，债务总额为82亿元。其中一年期的短期借款为10.2亿元，一年内到期的长期借款为20.7亿元。

　　“对一些现金流紧张的房企来说，还债压力会非常大。”业内人士说，选择发新债还旧债便成了一个主要方式。

　　房企负债究竟有多高

　　Wind数据显示，房地产行业整体负债率再创新高。数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。市场有人统计，如果按照集中度占行业15%的11家大型房企总负债8万亿来算的话，整个房地产行业的负债总额可能达到了50万亿，相当于去年GDP的60%。

　　在136家上市房企中，负债超过百亿元的房企有67家，占比49%;负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%。负债超千亿的房企有万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、华侨城、泛海控股、新城控股、荣盛发展、金地集团、金科股份、华发股份10家房企。其中负债超3000亿的房企为万科、绿地、保利地产、华夏幸福。万科的负债更是高达10289亿元，实力惊人。

　　2008年至今10年间，房地产行业负债率上升了将近20%。在上市房企中，共有31家房企资产负债率超80%，包括天房发展、绿地控股、云南城投、中交地产等。

　　短期债务压力方面，世联行、南都物业、绿景控股、舜喆、东沣、新梅、中房股份流动负债占总负债比例为100%。另外，绿景控股、京能置业、大龙地产、三湘印象、北京城建、新黄浦、中交地产、世联行、金汉股份、金融街、首开股份的现金到期债务比超过-100%，绿景控股更是高达-48978%，甩出其他房企几条街，其偿还压力可见一斑。中小房企债务压力和偿债压力相对更为明显，可以说资金链非常危险了。

　　与高负债截然相反的是，房地产行业的毛利率和净利率整体呈下降趋势。净利率在2011年达到峰值，之后便开始急剧下降，直到2016开始方缓慢上升。随着调控的影响逐渐显现，信贷政策收紧，企业资金成本上涨，房地产企业的利润率将有所降低，部分企业资金链开始吃紧。