房企融资渠道接连收紧 发新债还旧债成还债主要方式

　　在当前融资渠道越来越窄的背景下，发债成了许多中小房企的救命稻草。7月2日，格力地产公告称，证监会已核准其发行不超过12亿元的公司债。海印股份同日公告，拟非公开发行不超过5亿元公司债，用于增资子公司、归还银行贷款及补充流动资金等。除这2家房企外，还有一批房企正在发债和拟发债的路上。不过，想发债并不等于债能发掉。数据显示，中(终)止的发债规模超过了成功发行的规模。

　　融资渠道接连收紧

　　日前，国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。

　　对于《通知》发布的主要背景，6月27日，国家发改委相关负责人表示，近两年，注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是，这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

　　从具体管控做法上来看，值得关注的一点是，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，加强企业外债风险管控力度，无疑会减少外债发行的规模，同时也会限制海外地产的投资，对于很多房企的境外融资将形成制约效应，接下来资金方面的压力会有所上升。

　　防范金融风险政策之下，政府对于融资渠道的管控，愈发严格与规范。一周前，审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露，3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　在业内人士看来，虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的，但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企，将起到震慑作用。

　　房企下半年还债压力大

　　虽然融资之路并不平坦，但为了扩张和还债，房企四处融资。公开数据显示，5月份以来，证监会共受理、审核了33家房企发债，合计融资规模近2000亿元，融资规模最小的4亿元，最大的达200亿元，100亿元以上的有3家。

　　“这些发债房企中，偿还债务的占了大部分。”一位业内人士说，2015年下半年，房企债发行规模大幅放量，其中3年期公司债作为当时的主要发行品种之一将于今年下半年陆续到期，到期和回售压力很大。

　　天风证券的数据显示，2018年下半年，房企债券到期金额1052亿元，考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还进入回售期债券，下半年房企债券到期金额就高达2542亿元，高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。

　　还有些房企总体债务很重。比如，拟发行公司债的海印股份，就面临巨额债务到期问题。公司在回复深交所关注函时表示，截至2018年3月31日，公司资产负债率为68.54%，债务总额为82亿元。其中一年期的短期借款为10.2亿元，一年内到期的长期借款为20.7亿元。

　　“对一些现金流紧张的房企来说，还债压力会非常大。”业内人士说，选择发新债还旧债便成了一个主要方式。

　　房企负债究竟有多高

　　Wind数据显示，房地产行业整体负债率再创新高。数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。市场有人统计，如果按照集中度占行业15%的11家大型房企总负债8万亿来算的话，整个房地产行业的负债总额可能达到了50万亿，相当于去年GDP的60%。

　　在136家上市房企中，负债超过百亿元的房企有67家，占比49%;负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%。负债超千亿的房企有万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、华侨城、泛海控股、新城控股、荣盛发展、金地集团、金科股份、华发股份10家房企。其中负债超3000亿的房企为万科、绿地、保利地产、华夏幸福。万科的负债更是高达10289亿元，实力惊人。

　　2008年至今10年间，房地产行业负债率上升了将近20%。在上市房企中，共有31家房企资产负债率超80%，包括天房发展、绿地控股、云南城投、中交地产等。

　　短期债务压力方面，世联行、南都物业、绿景控股、舜喆、东沣、新梅、中房股份流动负债占总负债比例为100%。另外，绿景控股、京能置业、大龙地产、三湘印象、北京城建、新黄浦、中交地产、世联行、金汉股份、金融街、首开股份的现金到期债务比超过-100%，绿景控股更是高达-48978%，甩出其他房企几条街，其偿还压力可见一斑。中小房企债务压力和偿债压力相对更为明显，可以说资金链非常危险了。

　　与高负债截然相反的是，房地产行业的毛利率和净利率整体呈下降趋势。净利率在2011年达到峰值，之后便开始急剧下降，直到2016开始方缓慢上升。随着调控的影响逐渐显现，信贷政策收紧，企业资金成本上涨，房地产企业的利润率将有所降低，部分企业资金链开始吃紧。

　　值得注意的是，在各梯队的房企中，负债与规模几乎是同步增长的。

　　众所周知，房企10年来的发展模式都是规模战，想要壮大规模，跻身头部房企就要加杠杆，因此在过去几年中，房企不断发债融资，负债率也呈不断上升态势。

　　杠杆加到顶的房企也在迎来偿债高峰，今年一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。资金紧张的房企开始加速回款，方式包括降价等，这一定程度上也在挤压房地产市场，加大了中小房企的经营压力。

　　房企自身也意识到了高杠杆问题，甚至主动去杠杆已拉开帷幕。恒大提出，到2018年末资产负债率从71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右;五矿地产与融信也表明，未来企业将进一步降低净负债率。

　　中止金额超过发行金额

　　房企都想尽可能发债，但在房地产继续调控的大环境下，发债并不容易，不少房企选择了中止。

　　以5月份的33家拟发债房企为例，只有万科和格力地产获得了批文，17家房企通过了发审会审核，8家房企中止审查，1家房企终止审查。中止审查的8家房企拟发债规模合计为504亿元。

　　发行层面的数据显示，房企的公司债发行并不顺利。据海通证券报告，2018年以来，24家房企发行了公司债，总额为1125亿元;中止21项，拟发行规模合计1510亿元。中止金额超过发行金额。

　　7月2日，上交所披露的信息显示，合生创展一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目状态显示为中止。而一个多月前的5月30日，公司一笔31亿元的非公开发行公司债券项目中止发行。

　　但房企的小公募、私募公司债的情况要稍好。据统计，今年以来，深交所已通过的房企公司债数量占比达到47%，公司债审批进度为中止审核的占比为5%;上交所已通过的房企公司债数量占比达到39%，公司债审批进度为中止审核的占比为11%。

　　发债要求越来越高

　　由于房地产调控没有松动，监管部门对房企申报债券的募投项目、发行额度和规模仍有着一定约束。

　　最近中止发债的企业中，有的已变更项目和发债规模。比如龙湖地产调整了融资规模，此前拟发行一笔80亿元公司债，在中止审查后，公司将募资缩减至50亿元，便顺利通过了审核。

　　但通过发债审核只是第一步，拿到批文后能否发掉，还要看企业的业绩、负债、违约记录、信用评级、负债等情况。在市场情绪的大幅波动下，最近成功发行债券的只有华夏幸福、招商蛇口、万科等少数质地较好的大型房企，一些房企债券额度有可能出现无法募满的局面。

　　业内人士表示，在现在的环境下，市场对于房企的认可程度较为重要，近期的信用事件和违约事件让投资机构对于带有某些属性的发行主体的认可度下降。另外，那些大股东股权质押比例较高的中小房企，也是投资者所忌讳的。

　　发债收紧迫使房企寻求多元融资

　　发债的收紧迫使房企开始寻求多元化多渠道融资，就目前来看，境内发债的补充渠道即境外发债和具有政策窗口期优势的资产证券化(ABS)正在成为房企的融资新渠道。

　　内地信贷收紧的形势下，中国房企近期密集海外发债“解渴”。Wind数据显示,截至2018年5月22日,2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只,发行总额超过240亿美元,比去年同期大幅度上升105%左右。2018年4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元也大幅上升。

　　小债从国家发改委网站和上交所等渠道发现，对融创、万科、首创、金科、华远、万达、旭辉、阳光城、富力等房企的境外发债予以备案登记，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

　　房企为何要选择境外发债。除了内地融资机会收缩外，海外发债政策宽松、时间短效率高也吸引了急需资金的房企跃跃欲试。归根到底还是迫于资金压力救急。

　　在融资渠道收窄的大环境下，地产行业也迎来了一个政策窗口期，即鼓励长租公寓市场发展。租房租赁的债券和资产支持计划(ABS)顺势成为房企的新兴融资渠道。

　　据了解，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发行方面具备诸多优点，拓宽了融资渠道，降低整体融资成本，提高了融资便利，是我国房地产行业发展的趋势所在，同时助推房企由重资产向轻资产模式转变。

　　楼市调控在逐步发酵，短期没有放松的迹象，房企的资金需求量变大，面临的压力也是空前，由于品牌溢价、融资成本、周转速度现金流等方面的差异，大型房企和中小房企的分化也将进一步严重。

　　据天风证券金融部统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。值得注意的是，无论是境外还是境内，房企都即将迎来还债高峰，因而明年资金面会更加紧张。届时融资跟不上的话，一些中小企业或面临资金链断裂的风险。而实际上房地产市场已经风声鹤唳，除了不断爆出的资金危机和违约事件外，目前市场上不少中小房企急于抛售手中资产，估计已处于危险边缘，如果身边有这样的房企， 就要注意警惕了。

   （房掌柜整理来自上海证券报、新京报、债市研究）