【掌柜日报】北京商改住“速冻”：网签量3天下跌99.9%

“北漂”刘明在3月下旬遭遇打击。他本打算将持有的一套“商改住”房屋出手，置换一套普通住宅，但3月26日，一纸对“商改住”项目的限购令让他手中的商办类房屋基本失去流通的可能。

“由于自己当初没有购房资格，只得先买一套‘商改住’作为过渡性用房，本以为‘商改住’流通性好，不愁买家，没想到现在彻底砸手里了。”对商办类项目的限购令打乱了刘明此前的安排。

北京市住建委等多个部门于3月26日联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“公告”），对商办类项目进行限购。公告规定，商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住；在购房资格上做出在建和在售商办类项目不得卖给个人等要求。

在公告发布的第二天，多家房屋中介的“商改住”房源紧急下架，链家、我爱我家、麦田房产等中介机构的网站上，搜索关键词“商改住”都已无结果。

中原地产研究中心的数据显示，北京商办市场在3月26日新政发布后的3天，网签总量仅为7套，而新政前三天，这一数字为850套，跌幅高达99.9%，北京商办市场呈“速冻”之势。

北京“商改住”市场6年增幅超250%；新政影响60万套房屋交易

“商改住”房屋近10年在北京房地产交易市场上的表现一直颇为活跃。中原地产研究中心的数据显示，近10年北京共有超过40万套商办类项目成交，其中25万套为“商改住”房屋；目前市场库存约6万套商办类项目，其中2.3万套为“商改住”房屋。从2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房产中，“商改住”项目占比约54.7%。

中原地产研究中心首席研究员张大伟向《中国经济周刊》记者介绍说，“商改住”并非产权概念，而是指使用用途，开发商将商业、办公类项目建成住宅形式。购买“商改住”房屋不能落户，不能享受学区等住宅配套，产权只有40或50年。在3月26日新政出台前，购买“商改住”项目首付最低为总价的50%，无法使用公积金贷款。

随着2010年北京开始执行限购政策，由于“商改住”房屋不受制于限购政策，“商改住”市场渐渐做大，除被限购抑制的投资需求外，一部分刚需也选择了“商改住”房屋。来自亚豪机构的数据显示，2010年“商改住”项目成交量为19077套，2016年这一数字变为67609套，增幅达254%。

“商改住”的另一个优势是总价低。据统计，2016年北京“商改住”房屋的套均总价为202万元，尚不及普通住宅套均总价467万元的一半。张大伟表示，“从总价来看，‘商改住’房屋一直活跃在200万元以内，其投资属性非常强。虽然首付至少要50%，但若总价在200万元上下，使很多刚需有了买房的可能。”

伴随着“商改住”这一灰色市场在北京的发展，政府屡次出手整治。2011年，北京市下发《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不得单独设立卫生间，开发商自己分割出售的商铺无法办理房产证。

而从2016年起，北京接连发出针对“商改住”的严厉表态。北京市国土和规划委、住建委于8月17日召开专题会议，表示拟暂停商办用地上市。对于所有已批未建的商住房项目，则列出清单重新审查，并对有问题的进行整改。2017年北京两会期间，时任北京市副市长陈刚表示，北京已停止“商改住”土地供应，并将继续整治清理此类项目。随后，北京市政府于1月26日公布“疏解整治促提升”行动2017年工作计划，提出“要研究清理整治‘商改住’存量项目，严格控制‘商改住’项目增量”。此后，“商改住”限购出台的传闻不断，直至3月26日“靴子落地”。

张大伟对《中国经济周刊》记者表示，这个政策将直接影响超过60万套房屋的交易，90%过去卖给个人的房源将全部纳入限购或者只对企业和社会组织销售。“在这一政策下，商办项目成交量定会暴跌。”

探访商办项目新盘、二手盘：有“商改住”房屋5年转卖6次

“7克拉”位于北京市丰台区，是一处50年产权的商业办公类项目，2012年建成开盘后，在不长的时间里，附近聚集了六七家房屋中介门店。

《中国经济周刊》记者实地走访发现，“7克拉”项目从外观上看与普通民用住宅小区基本无异，屈指可数的几家公司招牌出现在1号楼的几处中低层房屋的窗外，除此之外几乎毫无“商业办公”的迹象。据了解，该项目的单套面积控制在20~60平方米不等，均为居住用途“量身打造”，有独立卫生间和厨房。

“我在这里工作3年了，没见过有公司买来办公的，全是买来住的。”小王所在的中介机构此前全部房源几乎均来自“7克拉”，“‘7克拉’的投资属性特别好，交易量大，2012年以来有的房子已经被转卖了6次，这一个小区就能让周边六七家中介都‘吃饱’。”然而目前这几家中介都陷入了“半停工”状态。

在“7克拉”附近的另一家房产中介，一位工作人员表示，目前中介机构已将商办类项目全部下架，“主要是怕出事儿，现在风声正紧。”