楼市去库存初见成效 三线新建商品住宅成交面积增长

　　19日，国家统计局公布的“2016年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，11月份全国热点城市房价趋稳，其中京沪深止涨，未来部分城市房价水平将继续回落。另据易居研究院数据显示，三线城市楼市转暖，11月份新建商品住宅成交面积同比增长52%。

　　国家统计局数据显示，与上月相比，11月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有11个，上涨的城市有55个。分别比上月增加4个，减少7个。

　　其中，一线城市房价环比基本持平。尤为值得注意的是，北京、上海和深圳新房价格环比已经停止上涨。其中，深圳已经连续2个月出现下跌，上海在年内实现首跌，北京则持平;二线城市房价环比涨幅进一步回落，杭州以0.4%的跌幅领跌;三线城市房价环比涨幅也有所收窄，泉州以2.1%的涨幅成为“领头羊”，扬州和韶关紧随其后，秦皇岛、徐州、洛阳和惠州等三线城市也进入涨幅榜前十。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。与11月上半月比，11月下半月一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降;2个城市环比持平;其余4个城市的环比涨幅均回落至1%以内。

　　同比方面，虽然房价上涨城市个数仍为65个、与上个月持平，但涨幅有所回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月出现回落，虽然合肥、厦门和南京仍以超过40%的同比涨幅领涨全国，但二线城市二手住宅价格的同比涨幅在11月已开始回落。

　　年初，深圳、上海和北京等一线城市房价率先开启“飞行”模式。3月底，在上海和深圳等一线城市陆续出台今年首轮购房约束政策后，楼市投资资金瞬即转战周边，苏州、南京和杭州等二线城市房价接力上涨。二季度伊始，“四小龙”城市——苏州、南京、厦门和合肥房价涨幅反超一线城市，并以同比近50%的增幅开始轮流领涨全国。8月份，以“四小龙”等为代表的热点二线城市开始重启限购、限贷政策，投资资金开始从一二线城市向无锡、东莞和惠州等三线城市溢出。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，8月份开始，全国楼市出现跨区域的投资轮动现象愈演愈烈。

　　9月底开始，多地密集出台调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。市场人士普遍认为，随着市场成交水平的回落，未来将促使整体房价涨幅逐步收窄，部分城市房价水平将回落。

　　国家统计局数据显示，11月末，商品住宅待售面积40457万平方米，比10月末减少582万平方米，同比下降8.2%。去库存取得初步成效。但瑞银首席经济学家汪涛认为，今年热点城市房价的快速上涨掩盖了大多数三四线城市仍在艰难去库存的“真相”。全国房地产市场分化实际上更加明显。

　　易居研究院数据显示，11月三线城市新建商品住宅成交面积虽环比减少5.6%，但同比增长52%。其中，去化周期最高的北海市高达32个月。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从全国看，库存结构去化依然非常不均衡，库存较少的一二线城市成了去库存的主力军，而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化缓慢。

　　张宏伟分析说，对于大多数中西部二三线城市、非一线城市周边的三四线楼市来说，2017年“去库存”盘活存量仍是主旋律。

　　今年楼市的火爆也制造了“史上最严”调控年。本轮楼市调控收紧在年初从一线城市开始，再到二线城市“四小龙”，国庆节前后集中在20多个城市加码，11月份以来多个城市继续收紧，历时9个多月。政策着力点也从最初的严查“首付贷”，过渡到重启限购、限贷、限价，进而延伸到房地产市场秩序的执法风暴。

　　与此同时，房地产去杠杆的节奏也在不断加快。近日，从中央到地方再次强调，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款，银监会也将出台理财新规，限制银行资金流向虚拟资产。与此同时，地方商业银行开始明显收紧房地产信贷。

　　业内普遍预计，未来的政策或将从开发企业和居民个人两个通道入手，疏堵结合，逐步降低杠杆率，化解金融风险。