房地产税征收的难点与挑战

税基和税率

所谓税基是指计税的依据或标准。对此有从原价值、租金、量和市场价值计征等多种主张。现行的房产税就是以房屋的计税余值，即房产原值一次减除10%-30%，或租金收入为计税依据。房产余值反映的房产的历史成本，却无法反映房产动态变化的市场价值，特别是公共基础设施改善带来的房产增值。即便是同一地段同质量的住房，10年前购买与今天购买的价格也会千差万别。租金收入是所有人出租房产的所得，旣可以是货币收入也可以是实物收入，导致无凭证可寻。此外，租金反映住房租赁市场的变化和经营状况，一些房产价格很高，却因使用价值低所获租金收入甚少，租金收入的隐蔽性和不确定性都会加大偷税漏税行为，降低了从租计征的可行性。

从量计征是指按人均住房面积或家庭住房套数征税等。按住房面积征税，如设定人均住房建筑面积30平方米以上开始计征，以5-10平方米为一档，可分多个纳税档次和不同的税率。按住房套数计征，如第一套免征，第二套起征等。问题是无论按面积或套数都无法反映住房的市场价值。住房面积小、年久失修，但位置好的学区房价倍增。住房的面积大也并不等于价值高，同样面积的住房会因其区位特征(在城市的空间位置)、建筑特征(房子的朝向、楼层、户型、品质等)和邻里特征(周边环境和教育、医疗、交通配套设施)的差异导致价格大相径庭。第一套免征，二套房作为起征点合理吗？每户的第一套房的面积、价值差异会很大；有两套住房也并不意味着家庭人均住房面积大、价值高，如房改房两个小一居不如一套商品房，或一家人为父母养老购买两个小二居以保障住得下分得开也不在少数，第二套房交易环节的高额营业税已招致假离婚案频发，人们还希望在保有环节这种避税行为重演吗？显然，简单地从量计征都有失偏颇。

那么按普通住宅和豪宅计征是否可行呢？北京和上海在交易环节对普通住宅和豪宅分别征收1%和3%差别契税。上海将普通住房设定为：五层以上(含五层)的多高层住房，不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。北京普通住房设定为：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，实际成交价格低于所在区域平均交易单价或套总价的1.2倍。五环内单价3.96万元/平方米，总价465万元；五至六环之间单价3.168万元/平方米，总价374.4万元；六环以外单价2.376万元/平方米，总价280万元。普通与豪宅的划分兼顾了面积、地段与市场价格三种因素似乎比较周全， 但也存在一些问题：一是普通与非普通住宅划分的依据的合理性？郊外面积200多平总价300万元的别墅与城中心90平总价400万元住房哪个是豪宅？哪个占地更多、品质更好？二是简单的两档划分过于粗犷，勉强适用于交易环节一次性契税，却不适合年复一年的保有环节的房地产税。同一档次内的住房面积、单价和总价差异很大却要承担同样的税负，显然是不合理的。

按市场价值计征是国际惯例，因为住房的物理特征和经济价值最终都要反映到房价上，同价同税，人人平等，这可以保障房地产税的横向公平，却无法解决纵向公平问题，这表现在 ：一是用房价收入比或房价财富比衡量，由于人们收入和财富差距的客观存在，房价占中低收入家庭的收入和财富比较高，而占高收入家庭收入和财富比较低，按市值计征税率可能是累退的，导致中低收入家庭税负大于高收入家庭。二是按市场价值计征常常掩盖了持有房产净资产与部分负债家庭的税负是不一样的；三是税负与对收入的流量不匹配。房地产税是对财富的存量征税，税负常常与当期收入不匹配，工作时收入高退休了收入低就很难承担过高的税负。因此，如何兼顾保房地产税的横向和纵向公平，旣保障中低收入家庭的基本住房消费权，又要适当调节高收入家庭住房消费与投资，以达到缩小财富差距和消费差距的目的都是需要在税基或税率设计中考虑的。