11月房企融资现回暖迹象 未来楼市的调控会松绑吗？

　　又一个微妙的变化发生在2018年11月，房企融资出现回暖迹象。

　　中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿，万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房企通过多种形式获得融资。

　　房贷利率也开始“刹车”。多个一二线城市的部分银行房贷利率下调，放款速度也普遍加快。

　　据融360最新报告，11月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，2017年以来连涨22个月的全国首套房贷利率终于停下了脚步。

　　调控政策亦明显减少。据不完全统计，11月以来，各地房地产调控政策发布约20次，相比之前每月平均40次的水平明显减少。

　　房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少，这能否视作调控放松的先兆?

　　“近期房企发债获批的确有所提升，但不能直接理解为就是调控放松。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

　　“一是前三季度融资严重不足，引发四季度融资压力剧增，在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进;二是从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号。”他说。

　　张波认为，房贷利率下调的深层次原因并非是调控放松。从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看，和下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系，未来利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

　　调控政策方面，中原地产首席分析师张大伟认为，房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。

　　“今年7月31日，中央政治局会议明确提出坚决遏制房价上涨，这意味着调控不可能三至五个月就变向，持续三个季度左右是大概率事件。如今调控政策已经企稳，不再加码，但也暂时不会放松。”易居房地产研究院副院长杨红旭说。

　　很多人关心，未来房价怎么走?

　　社科院12月发布的报告指出，明年房地产市场小幅调整是大概率事件。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导;三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。

　　回顾近10年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

　　2018年，是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到5年、10年之后，我们才能看清。

　　2019年国内的房地产市场将全面松绑吗?这可能是当前国内所有人最为焦虑的问题。三四线的地方政府焦虑当前繁荣的房地产形势可能因为房地产调控政策的到来而改变，焦虑当前这些地方的房价上涨突然间中止;已经出台许多房地产调控政策的一二线城市的政策焦虑目前的房地产调控政策在什么时候松绑，让这些城市的房地产市场重新踏上2016年时住房销售快速增长及房价疯狂上涨的轨道。已经购买了住房的民众，特别是在那些房价已经开始松动下调的城市(如厦门、北京周边)，焦虑房地产市场调控政策在什么时候松绑，让这些地方的房价重新上涨;而那些新进入一线二线城市工作、居住在“蚁居”条件下的民众焦虑，如果这些城市房地产调控政策松绑，他们在猴年马月能够有自己安居的住所等。所以，对中国的房地产市场，由于它完全是一个政策市，不同的人、不同的企业、不同地方的政府都处于完全焦虑之中，都对 “2019年国内房地产市场是否会松绑?”有不同的期望。

　　所以，2019年7月的政治局会议在部署下半年经济工作时，对于房地产市场的表述为，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。但是，最近召开的中央政治局会议和10月底召开的中央政治局会议一样，此次会议只字未提房地产。所以，有分析认为，10月的政治局会议未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产政策放松埋下了伏笔。而这次政治局会议更是明显，则是会为2019年国内房地产市场调控政策的松绑埋下伏笔。因为，当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证“刚需”和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。也就是说，按照这种理解，2019年国内房地产政策将全面松绑，特别是一二线城市更是如此。

　　不过，这里有几个问题有厘清。一是因为这几年的房地产调控政策是采取的因城施策，所以，即使对于房地产市场调控政策的松绑，所指的范围并非是全国性的，在这一波房地产市场调控政策中，三四线城市的房地产市场基本上没有出台任何调控政策，反之还在大力推动棚户区改造，所以，对于这些根本上就没有出台任何房地产调控政策的城市来说，根本就不存在房地产调控政策松绑的问题。这些城市本来就没有出台收缩房地产市场的调控政策，哪里来的政策松绑呢?

　　对于二线城市，及部分二线热点城市来说，或一线城市来说，出台的房地产调控政策看上去是很多，但这些房地产调控政策基本上是行政性，而且很少触及到房地产投机炒作的本质。只不过最为严重的限制几年内不准交易而已。如果说，这些行政性的调控政策松绑，那么这些城市的政府肯定会向市场发出一个强烈信号，政府又开始允许房地产炒作，这些城市的房价必然疯狂上涨。如果政府通过房地产调控政策松绑让房价又开始飞起来，那么这与中央政府最近一直所强调的“六稳”政策精神是完全相悖的。这不仅不能让这些城市的房价稳定，反而严重打乱当前国内房地产市场预期，及与“六稳”严重添乱。所以，对于一线二线城市的房地产调控政策是否松绑，中央政府肯定会有严格的要求，不会让地方政府我行我素。