南京地价翻番均价超房价 “面粉”为何贵过面包?

　　近日，南京市国土局数据显示，2015年前10月，南京市共出让49幅经营性用地，总成交金额559.7011亿元。平均地价同比去年9056元/平方米翻番至18895元/平方米，超过“8连涨”的南京房价。那么，南京土地市场为何如此火热?面粉为何贵过面包?

　　据南京国土局数据显示，截至10月30日，今年，南京市土地市场1-10月共推出经营性用地58幅(不含高淳、溧水。公告地块共60幅，其中2幅为终止后再次挂牌地块)，总用地面积为3735598.47平方米，实际出让面积3132345.67平方米，其中流标3幅，终止出让2幅，待出让6幅(11月27日公开出让)，已成交49幅，实际成交面积2495535.62平方米，成交金额5597011万元，溢价37.12%，平均成交地价为18895元/平方米。同比去年土地均价9056元/平方米，涨幅达108.65%。南京地价超过13800元/平米的10月份均价5095元/平方米，可谓面粉贵过面包。

　　究其原因，城市之间分化态势延续，南京房地产市场较为良好，吸引众多资金流入。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读全国9月份房价数据时表示：“城市之间分化态势延续。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市新建商品住宅同比仍然全部下降。”据百城房价指数报告显示，11月份南京房价以同比1.29%的涨幅在全国靠前。南京房地产市场较为良好，也吸引了众多房企布局南京，与此同时也伴随着众多资金的流入。

　　土地为硬性资源，卖一块少一块。随着国土局的不断推地，南京可卖土地越来越少，而优质地块更是越来越稀缺，更受房企关注。例如，10月28日的南京土拍现场，在G38地块的拍卖中，2号开发商电建突然加价1亿元，从20亿跳价至21亿元。而位于河西优质板块的G39地块最受热捧，保利最终以21.6亿元的价格拿下G39地块，其楼面价高达24026元/平米，溢价率64.13%，高出上任鼓楼滨江中海高价地1653元/平米，也刷新了整个南京城的地价纪录，成为南京新高价地。

　　政策利好，预期提升，楼市升温，传导至土地市场，使地价走热。近期，二套房首付下降、央行“双降”等众多利好政策的出台，极大的提升了买房人的预期。在看涨的预期下，南京楼市成交火热，房价实现“8连涨”。据南京网上房地产数据显示，南京楼市成交已连续4个月破万，而10月南京新房成交高达11133套，创下2009年以来的月度成交数量新高，市场总体疯狂。另据11月1日出炉的百城房价指数报告显示，11月南京房价以同比1.29%的涨幅在全国靠前，实现自今年3月份以来的“8连涨”，住宅均价达到13800元/平米。

　　进入8月份以来，土地市场也感受到利好政策带给新房市场的温暖。南京8月以来共推出经营性用地24幅，除6块底价成交、1幅终止出让外，其余17幅均溢价成交。成交的23幅地块起始挂牌总价约152.17亿元，成交总价为240.17亿元，溢价57.83%。

　　土地容积率等指标越来越高，造成土地单价上涨。南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为：“一方面，南京高价地频出，地价确实一直上涨。另外一方面，现在土地出让指标越来越高，例如容积率的提高，原来2.0的容积率现在变成4.0，同样的地价，折算成一个平方就涨了近50%的价格。”

　　这些因素共同造成了我们现在看到的南京地价快速上涨，乃至面粉贵过面包。