多地楼市新政出现一个新趋势 刚需置业或迎来窗口期

近期，多地楼市新政出现了一个新趋势：限售，主要内容是要求个人获得不动产证两年后方可再卖，以及新建商住房限制卖给个人。从厦门、北京再到杭州、广州，限售手段有蔓延的趋势，更多热点城市跟进也成为大概率事件。

在很多房地产业内人士看来，限售的出现，颠覆了过去房地产调控的逻辑，提高了房产交易的时间成本；从根本上来说，这一手段抑制交易、鼓励持有，可以彻底封堵“炒房客”，让房子真正回归居住功能。

值得注意的是，结合了限购、限贷等前提条件，限售两年的举措，可以有效防止房价快速上涨，房价在此后一段时间将迎来一个稳定期；对于拥有购房资格的意向购房者来说，这也是一个难得的窗口期。

延长房产转手时间

自3月中旬开始的新一轮楼市调控浪潮愈演愈烈，中原地产统计显示，截至目前，全国已有超过40个城市出台了房地产调控政策。

3月30日，广州调控再次加码，其中，最值得关注的一点是延长了住宅转手的时间，通过这一渠道来抑制投机：居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

据了解，对于一手住宅而言，不动产证出具时间为交楼后的半年至2年，具体视乎项目以及有关部门审批情况而定，而目前一手项目一般交楼时间约1-2年，换言之“330”新政后一手个人业主欲出售单位，短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(满2)=3年半，长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(满2)=6年或以上；而按照上述公式计算，法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言，不动产证出具时间一般为过户时间，因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

“对于投资客来说，拿到房产证开始持有两年才能卖，意味着持有成本大大提高，短期转手套现不可能了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，广州新政首次提出了限售，这是第五个提及限售的城市。并且，广州限售是最全面的，从各种角度堵住投资投机资金，抑制炒房客。包括增城、从化限制外地人买房，也是为了抑制外地投资投机。他预计，广州楼市各类房产短期套现机会变窄，这有利于引导购房者以自住为动机。此外，广州也跟随北京的步伐，加入商业办公类房产的限售行列，公寓不能销售给个人。

个人二手房源将减少

新政后，可以预见的是，个人业主出售房产将至少需要等待3年半左右的时间，也就是说，新购房产在今后3年内都不会出现在二手楼市中，二手楼市所能吸纳的只能是此前购入且逐步符合出售条件的房源。

“其实今年春节假期之后，二手楼市一直都表现挺不错，尤其是3月份前半个月。”广州东风东路某中介门店的经纪陈先生告诉记者，3月份是传统的学位房旺季，越秀东风东板块又是最为抢手的学位房区域，因此，来门店咨询的家长络绎不绝，“调控政策一出来，还是挺多人比较紧张的”，他表示，因为东风东学位房的总价一向较高，大多数家长型购房者都是属于“卖一买一”，认房又认贷之后，不但首付提高，预算有可能不足，更关键的是，“卖一买一”的“连环单”很有可能卡壳，“有一个客户就是这种情况，他要卖掉番禺的一套房子来凑首付的大半，但是接盘的买家属于单身限购第二套的范围，突然没有了购房资格，先不说违约造成的合同纠纷非常麻烦，还影响到这位客户的首付”。

不少中介经纪表示，因为广州新政频出，二手房源面临着减少的状况，有一些是证不满2年不符合出售条件，有一些是原本要“卖一买一”的改善型买家，由于可换房源减少，自己也无法轻易放盘，只能暂缓改善置业的计划。“学位房虽然是改善需求，实际上对家长而言，根本就是刚需，小孩子上学的事情是耽误不得的，因此，相对来说，学位房的二手交易还算是受到影响最小的”，陈先生表示，即使首付提高，遇到心水盘源，家长型购房者还是会想方设法补齐，或者转而寻求面积更小、总价更低的户型。

链家研究院院长周峰表示，预计未来一段时间，市场上的二手有效房源将会有12%-15%的减少，而成交环比一季度至少有30%的跌幅。预计最近两三个月会在高位盘整，房价是否会降还得看三个月以后。

有条件购房者或迎来窗口期

纵观广州近期的两次楼市新政，抑制交易、鼓励持有，调控的总体思路指向“以时间换空间”，力求获得一个成交量和房价双稳定的时期。

业内认为，随着政策、信贷全面收紧，加之政策持续打补丁，以北京和广州为代表的一线城市改善需求被抑制，北京、成都、厦门等城市成交量已经出现了明显下降，这些城市将进入低迷调整期，房价快速上涨的局面不再可能出现。

万科总裁郁亮表示，短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。全国楼市供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。

楼市调控政策的持续收紧，对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。一方面，政策的收紧让购房人更加理性，恐慌、抢购的心态不再；另一方面，限购和二套认定标准收紧，使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房人群普遍陷入观望，需求明显萎缩。卖房业主惜售、跳价的现象不再。因此，对于拥有购房资格、符合条件的购房者来说，房价保持稳定，更有利于刚需置业。