【掌柜日报】叶檀:中国房地产市场正在为“剧变”作准备

　　前一段时间，温州一些住宅用地只设了20年土地使用权，付费续期引起一片讨伐声。12月23日，国土资源部给予了正式回应，引起一片鼓掌欢呼。

　　国土资源部明确表示，对于少数住宅用地使用权到期的问题，实行两不一正常，就是产权人不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。

　　相关负责人表示，“两不一正常”的过渡性办法，主要考虑是便民、利民，在相关法律安排出台前，由地方根据本地实际，先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题。地方行政管理部门先按此办法操作，待相关法律安排出台后，再与之做好衔接。

　　温州续期不收费是尊重物权法的象征，也可能藏了另外一些重要的潜台词，土地的变革是经济根本，中国历史上每次改朝换代不外乎一次次土改，实体经济的好坏、资产价格的高低、财富的分配跟土地此息息相关。

　　温州的土地续期不收费用，在我看来是个明确的信号，可能与以下原因相关。

　　一、衔接土地改革

　　要改变土地国有性质相当困难，但农村、户籍等改革，都离不开土地改革。

　　农村土地改革已现雏形，无论是农村还是城市，使用权流转是大势所趋，这几年的农村土地改革，大方向一直很明确。到现在还看不清楚，得怪我们自己眼神不太好使。

　　2013年，农村土地集体所有权、农户承包经营权确权颁证全面启动，2018年全部完成。2014年9月，在中央深改组第五次会议上，习近平为农村土地制度改革定下基调，坚持农村土地集体所有前提下的三权分置; 在2016年的中央经济工作会议上，提出要进行农业供给侧改革，两权分离变为三权分置，即所有权归集体、承包权归农户、经营权给土地经营人并且可以流转。

　　以后没有农村户口，没有天生低城市人一等的农民，只有自愿成为农场主的人，每个人按自己的兴趣决定是否从事农业。农村承包地使用权的转移必定伴随着农场的出现，否则，偏僻农村如非洲、京沪如欧洲的情况不会发生本质性改变。中国农产品(12.28 -2.15%,买入)的品质也不能保证，请问在农村一家一户生产打农药监管成本有多高?

　　所有权不变，但使用权一定得合法流转。既然农村土地使用权可以流转，那么城市房地产应该怎么办?是不是按照房产证上的持期之后，再交一笔赎金?这当然是个愚蠢的方法。

　　二、温州的做法跟未来的房产税收、土地财政密切相关。

　　如果温州20年到期的产权房到基续费，地方政府将继续土地财政路径。现在是出售生地、熟地，到时候是收土地到期的企业和个人的续期费，什么也不用做，七八辈子都成一个大地主得了。如此一来，中国的经济形态不会变，以身份为劳动力定位也不会变，不靠能力依靠身份为劳动力定位，是落后而野蛮的方式。

　　相信国土资源部对温州的表态经过严密思考、不会是无缘无故的。让我们假设，最多十年左右，中国小康社会基本建成，再过二十年，城镇化目标差不多完成，房地产高潮即将退却。

　　地方财政从哪儿来是一个非常紧迫的问题，营改增也好，消费税也好，目前没有成为地方财政的支撑。内地如此庞大的经济体量，却一直跟在香港地区的身后卖地维生，绝不是一个可以持续的选项，迫在眉睫的一个问题是地方财税改革。如果这次温州续费成功，并且在全国推广，毫无疑问，未来征收房产税的基础将被撼动，土地费用不会退出历史舞台。

　　国土资源部对温州土地续费的表态，可以看作土地改革的延续，诸位读者朋友要清醒地认识到，现在对土地的依赖是迫不得已，只要以下条件成熟，房产税就将出台：房地产的数据与征收的技术支撑，实体经济转型初见成效，金融信用不再主要依赖房地产。

　　当然，出台房产税并不意味着房产税能够左右房价，具体参照已有房产税的美国，以及已经出台房产税的国内试点城市上海和重庆。