房价这么高 政府为什么还要禁止城镇居民去农村买房?

不过，有一些限制条件与完全禁止也是两回事，如果有城镇居民愿意全款买农村住房，不在乎会不会获得相关证件，那政府也不允许这种购买行为吗?

让我们回顾下历史。2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中规定，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

请注意，这里依然说的是“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，没有提及住房问题。

但到了2007年12月30日，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中的相关口径便有了变化和递进：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

这种口径上的变化或者说政策收紧，与其间北京通州宋庄画家村农房诉讼案件不无关系。

这个案子的终审在2007年12月17日，但案件的缘起却是在2002年。

马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4.5万元的价格卖给李玉兰。2006年2月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。

据新华社报道显示，北京市第二中级人民法院做出终审判决，判决认定买卖宅基地合同无效。其依据是：马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，认定合同无效是正确的。

除了这个案子，宋庄画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，形成了十余起农民讨房诉讼。这些农民讨房案起诉的理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。

都是房子，一贵一贱

宋庄画家村农房买卖案件的影响是巨大和深远的，它将城镇居民买卖农房的潜在风险摆上了台面。2007年6月，原建设部发出风险提示，非集体经济组织成员购买小产权房，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

也就是这时候，小产权房的称谓才流行开来。所谓小产权房，并非一个明确的法律概念。在众多城市郊区，一些集体经济组织在集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”。

2007年小产权房之所以被舆论关注，还在于当年城市房价开始快速上涨，这些没有像城市住房那样缴纳过土地出让金的农村住房，价格相对便宜很多，不少人因无力购房城市住房，转而冒着风险去购买郊区的小产权房。

明知有风险还要去买，本质上这也是一种逐利行为。但也是一种无奈，日渐高涨的城市房价，确实逼退了很多城市刚需群体，便宜的小产权房能够乘机而入，也在于城乡二元制造成了城市住房和农村住房的巨大价差。

官方并没有公布过小产权房的规模。但有非官方数据称，全国小产权房面积约60亿平方米。当然，官方从未承认过该数据。

作为对抗城市高房价的一种衍生品，小产权房事实上已经大量存在，虽然官方一再强调不准在建，但那些已经建完，甚至已经入住的小产权房怎么处置?

国土部门曾一度抛出分类处置的设想，但时至今日，仍无具体方案出台。

曾有观点认为政府之所以不愿意小产权房合法化，是因为后者一旦合法，就相当于破除了地方政府对城市住宅土地的垄断，进而减少地方政府的土地出让收入。

但这也纯属分析猜测，与这种潜在的利益切割相比，城镇居民去农村买房的法理困境才是直接因素，是现实层面的实际障碍。

也有一些专家学者提出过诸如补缴土地出让金转正、集体土地流转等处置方式，但也未能得到官方认可。

自2014年，中国开始启动不动产统一登记工作，作为不动产中的一类，小产权房能否乘机合法化的问题又开始凸显。

2015年2月，针对“小产权房”问题，国土部不动产登记局负责人强调，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。

由此来看，城镇居民还是不要去买农村住房了，虽然大城市房价越来越贵，但贵有贵的道理，相对而言，它是“合法”的。