房企2015开年出现融资潮补缺口 负债率高企风险凸显

　　兵马未动，粮草先行。2015年开年不久开发商们纷纷忙着多渠道筹措资金，为新一年的经营做准备。据北京商报记者不完全统计，截至目前已有绿城、招商地产、世茂等20余家房企启动了发行票据、定增等多种融资方案。分析人士称，房企年初融资是为了减轻全年资金压力的惯有做法，但今年的融资因为房企2014年经营性现金流缺口放大而显得尤为迫切。

　　房企密集融资

　　绿城日前发布公告称，拟增发于2019年到期的2亿美元优先票据，该笔票据利率为8%，绿城称1.98亿美元的所得款项净额将用做拨付运营资金及其他一般公司用途。实际上不止绿城一家，2015年开年后房企们对于资金的渴求较为强烈。据北京商报记者不完全统计，从年初至今已有旭辉、远洋、世茂、泰禾、招商等20余家房企启动了融资计划，渠道包括发行优先票据、定增、发行中期票据等。募集资金的用途多为债务偿还和支付日常运营的费用。

　　值得注意的是，1月16日证监会新闻发言人表示，对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查，在该消息发布后不到一周，泰禾就公布了定增预案，紧接着国兴地产也宣布修改定增方案，同时华发股份也公布了定增预案。

　　填补现金流缺口

　　分析人士认为，2015年初房企密集启动融资，与借势政策利好以解资金之渴有关，此外，2014年由于回款周期拉长导致开发商经营性现金流缺口放大，房企也不得不提前“借粮草”，为新年做准备。

　　根据中原地产研究部统计，截至目前已公布2014年年报预告的上市房企合计67家，其中出现首亏的房企多达13家，预减继亏的有14家，合计有36家企业营收额相比2013年出现了下滑。由于销售收入放缓且回款周期拉长，房企的经营现金流出现短缺。数据显示，2014年前三季度A股上市开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27亿元，资金缺口大幅增加。

　　“除去大型标杆房企外，中小房企的财务指标恶化较为明显，这也是为何年初20多家启动融资的房企中，除绿城、世茂、招商等房企外，其余均为年营业额300亿元左右的中小型房地产企业的原因所在”，上海易居房地产研究院研究员严跃进称，中小型房企获取资金的渴求比获取土地更为迫切，为应对未知的2015年，房企趁早融资，锁定发行成本，可以提早为2015年资金使用做铺垫。

　　负债率高企风险凸显

　　虽然也有开发商选择以周期较长的贷款替代短期贷款，以优化贷款结构，但是这一做法的代价却是利息支出大幅上升，负债压力不轻反重。据中原地产研究部统计显示，截至2014年三季度A股上市房地产开发商短期债务总计5018亿元，长期负债总计7146亿元，有息负债占总资产比例为36.4%，为五年以来最高水平，资产负债率则高达76.6%。

　　“定金及预收款、个人按揭贷款是开发商最重要的资金来源，其次才是金融机构借款和海外融资，因此2015年开发商销售回款前景还不明朗之时，各类融资渠道的财务费用会吞噬房企的一部分利润”，严跃进分析称。

　　不过，也有开发企业人士并不担心于此。一位北京开发企业人士向北京商报记者称：“目前央行降准的效应还没有完全释放，我们判断春节后政策刺激会快速反应，此外在经历了2014年整年的去库存后，压力也减轻了，2015年的销售回款仍然是可期的。”