杨现领：房地产互联网变革 存量房市场步入黄金时代

那么，存量房时代的来临意味着什么呢？

1.市场供需双方的力量更加均衡

在新房主导市场供给的阶段，由于拿地、设计、施工等诸多环节涉及的周期较长，往往需要3年甚至更久，因此，新房供给往往滞后于需求的变化，无法与需求同步调整，因此，需求弹性远远大于供给弹性导致供应端的开发商在产业链上处于绝对的话语权。一个自然结果是消费者的弱势和代理商的弱势，前者表现为房价上涨，后者表现为代理费率下降。

然而，在二手房主导市场供给的阶段，供给端与需求都十分分散，没有谁可以垄断供应，因此，供给弹性与需求弹性将更为一致，在这种情况下，如果不出现大的宏观周期和金融周期的冲击，房价很难出现趋势性上涨或下跌，房价的调整将更加频繁，更加短期，但波幅更小且双向波动，也正是基于此，消费者更需要关注频繁变化的市场信息。此外，存量房时代的住房需求多以自住为主，且集中在老旧中心城区，基于自住的需求必然会更加关注房屋地理信息、通勤信息和邻里信息，这时房子是一个家，不是钢筋水泥，不是投资品，所以房屋交易的信息密集和复杂属性才会由此产生。而且，自住并不一定直接购买，租房和买房之间的替代性在这个阶段也才会产生。考虑到租房周期更短，信息交互的次数更频率，对信息需求进一步上升。

2.大型交易撮合平台的诞生是必然结果

交易平台的诞生必须具备的前提条件就是交易双方力量相对均衡且足够分散。随着新房市场逐步过渡到买方市场，开发商的力量趋弱，消费者力量趋强，这为新房交易平台的产生提供了条件，这也是2014年房多多、好屋中国、吉屋网等渠道电商崛起的大背景。在存量房市场，基于买卖双方更加分散的特点，则会更大的交易平台。

更进一步分析：

第一，在新房市场，2014年之前，并非出现真正意义上的交易平台，当时，媒体电商是普遍形式，其核心属性是媒体，货币化模式是广告，互联网公司不过是开发商的广告平台。曾经十分流行的各种电商产品如搜房卡等虽然有所创新，但仍未脱离工具化的窠臼，它们存在的意义类似于Pre-ipo的定价机制，在开发商开盘预售之前，通过售卡的形式揭示市场冷热，帮助开发商合理定价，如果一个盘只有100套房，但是卖出去200张卡，开发商自然可以据此定更高的价格。

然而，在2014年的市场，由于市场相对低迷，去化周期和购房周期延长，传统的代理公司无法有效拓客，传统的媒体广告效果也十分有效，自然来客越来越少，在这种市场结构下，才催生了一、二手联动的渠道整合平台，同时由于团购费的机制创新解决传统代理无法解决的快速结佣问题，这些平台迅速增长。如果只计算2014年房多多、好屋中国、吉屋网这三家的交易额，总和或将超过4000亿，占新房市场总体交易额的比例大概在7%左右，预计2015年，三年合计的市场份额将超过15%。

第二，在二手房市场，目前同样没有出现真正的交易平台，搜房和安居客等虽然为二手房公司或经纪人提供端口服务，但仍未真正切入交易，或者说对交易的掌控力远远不够。传统中介公司虽然参与交易，但是仍然没有完成从公司向平台的转换。考虑到二手房市场的复杂性和经纪人不可或缺这一特点，平台的崛起过程必然是一个从轻到重，再从重到轻的双重演变，无论是未来要做开放平台的链家，还是目前走合伙经纪人模式的Q房，未来成为平台的第一步必然是走向更重，在此基础上，实现垄断房源和公盘私客，然后逐步完成规则的制定和实施，最后才是平台化，实现从重到轻的终极转变。考虑到艰难的转换过程，未来的二手房交易撮合平台的价值更大，而且一旦形成垄断，便难以被撼动，护城河足够深，估值自然会更高。可以预计，未来2-3年一定会出现一个或几个大型的区域性二手房交易平台，它不仅提供信息、撮合交易，而且还会提供以交易为中心的延伸服务等。

最后，简单推测，3年之后的市场竞争格局中将会有一场新房交易平台与二手房交易平台的对决，因为站在消费者角度看，房子是没有新旧之分的，至于未来到底是新房平台打败二手房平台，还是二手房平台打败新房平台，需要进一步观察。