【掌柜日报】年末房企忙融资 “借新还旧”应对偿债高峰

　　据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约3200亿，占比77%。而地产企业ABS融资类型近年来出现的一个重要变化是供应链保理、购房尾款这两种现时债权类ABS占比持续提升，这也反映出当前投资者对现时债权类ABS的偏好。

　　房玲认为：“资产证券化现在是热门方向，政策上也比较支持，应收账款资产证券化，提前利用了未来的现金流，是现下房企密切关注的融资方式。”

　　永续债“重出江湖”

　　在各种融资渠道中，曾经淡出江湖的永续债再次重现身影。

　　11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，近日，该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司100亿元永续中期票据注册。

　　一向稳健的保利也选择了永续债这样“亦正亦邪”的融资工具。

　　永续债曾经因为恒大被广泛普及。恒大曾因通过永续债大规模融资实现规模的跨越式增长，同时也遭受着高风险的质疑。去年6月30日，恒大完成了全部永续债的赎回工作，共计1129.4亿元。

　　据了解，永续票据，也叫无期票据，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。实际操作中，永续债在发行时会附加赎回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。这也被称为“2+N”模式，也即是银行在合同上第三年起设置高息。

　　因为永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益，所以上市房企一度青睐此融资方式，但是如果不能在一定期限内还清，则面临着递增的高息压力。

　　事实上，更多的房企也在尝试发行永续债。据不完全统计，除了保利，中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等也于近期纷纷加入永续债的发行大军，发行总额约达56亿元。

　　房玲认为：“只要能融到资，现阶段企业是各种融资渠道都尝试，所以房企融资呈现多元化的特点。而永续债既能融到钱，又能降低负债，在风险可控的情况下是具备吸引力的。”

　　“永续债虽然相当于债券中的股票，具有融资和降负债的双重优势，但是发行永续债需要更高的企业条件，变现能力相对较差，一般是大的房企发行加上回购等条件，在一定期限里赎回。”江瀚评价称。

　　用途

　　发新债是为偿还旧债

　　据同策研究院监测，11月份，融资的上市房企既包括碧桂园、恒大、绿地等龙头房企，也有龙湖、华夏幸福、富力等大中型房企，还有龙光、花样年、华远、时代中国等中小型房企。

　　记者发现，在资金用途中，不少房企发新债专用于偿还旧债。12月3日，富力地产2018年公司债券（第一期）发行，规模40亿元。据了解，该笔债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿付富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。11月28日，金地公告称，已完成2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行，主要用于偿还2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。11月20日，龙光地产公告称，当日完成发行的24.9亿元首期境内公司债券，将用作偿还发行人债务。

　　还有中国恒大，11月19日公告称，间接全资附属公司景程有限公司增发10亿美元于2020年到期的11%优先票据，所得款项主要为现有离岸债务再融资。11月13日，证监会核准华夏幸福向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。

　　借新还旧虽然是房企融资的常用操作手段，但是如此集中且专门用于偿还旧债，值得关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一波借新还旧与债务兑付高峰有关，房企在2016年曾集中发债，周期一般是3年，差不多到2019年是偿债高峰期。

　　压力

　　12月房企将偿还266亿信用债

　　事实上，从2018年四季度以来，房企信用债（包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、资产支持证券、次级债等品种）的到期兑付数量就开始增多，月均偿还量都保持在30只以上。

　　据wind统计数据显示，2018年12月1日到12月31日，共有32只房地产企业信用债到期，偿还量266.25亿元，去年同期是82.66亿元；算上提前兑付以及回售部分是65只，总的偿还量是439.99亿元，去年同期为170亿元。

　　而2019年全年，房企将迎来偿债高峰。记者查询wind数据获悉，2018年-2022年，房企到期需要偿还的信用债规模分别为2095亿元、3765亿元、3936亿元、6776亿元、2343亿元，2017年仅为736亿元，也就是说，2019-2021年，是房企偿债的高峰期。

　　具体来看，2019年，共有445只信用债到期，到期偿还金额3765亿元。

　　记者从wind获悉，截至12月5日，泰禾于2019年到期的债券和中期票据有四只，总的发行规模为80亿元；万科于2019年到期的债券主要是今年发行的7只超短期融资债券，共140亿元；旭辉在2019年初有一只债券需要还，发行规模为27.9亿港元的可转债。富力地产于2018年12月以及2019年到期的债券主要是2018年发行的多期短期融资券，总的发行规模是51.7亿元。

　　值得关注的是，富力地产在今年12月份成功发行的40亿元公司债主要用于2019年到期回售部分，共96亿元公司债，回售日均在2019年1月份。事实上，为了增加流动性缓解资金压力，富力地产今年还启动股权类再融资，发行不超过约8.06亿股新H股。

　　还有花样年，wind统计数据显示，于2019年到期的债券共有5只，发行规模为8.4亿美元和16亿元人民币。今年年初，花样年就曾发行多期美元票据和债券，为集团若干现有债务再融资。

　　不过，今年9月5日，国际信贷评级机构标普确认，将花样年的展望从稳定调整为负面，同时确认其“B”的长期主体信用评级，确认其无偿还优先无抵押美元债券“B”的长期债项评级。

　　评级下调的主要原因是，预计未来12至24个月该公司杠杆率不太可能实质性好转，包括美元优先债在内的大量债务即将到期，使之面临越来越高的再融资风险。

　　方正证券分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。

　　风险

　　4只债券兑付违约

　　债务兑付迎来高峰期，企业债务违约也随之增加。Wind统计数据显示，截至12月5日，2014年共发生６只债券兑付违约，涉及金额13.4亿元，2015年25只，涉及金额115.19亿元，2016年56只，涉及金额393.77亿元，2017年35只，涉及金额337.49亿元，2018年增加到102只，涉及金额1020.44亿元。

　　对于房地产行业来说，亦是如此，Wind统计数据显示，2014-2017年，基本无房企债券兑付违约，但是，2018年以来，已经有4只债券到期兑付出现违约，涉及两家房企，包括中弘股份、华业资本等。

　　其中，中弘股份因为深陷债务违约，已经被强制退市，截至11月30日，中弘股份累计逾期债务本息升至94.36亿元，全部为各类借款。华业资本10月8日发布公告称，公司“17华业资本CP001”应于2018年10月13日（此日为节假日，顺延至10月15日）兑付，由于公司流动性紧张，本期债券本息偿付存在不确定性风险。不仅债券违约，华业资本也遭遇信托融资方的追责，华业资本11月9日晚间公告称，公司及子公司西藏华烁近日收到北京市第三中院发来的《执行通知书》，大业信托向法院强制申请执行公司及西藏华烁向其支付欠款、利息及相关违约金，案件金额合计19.92亿元。

　　在业内人士看来，对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，债务兑付压力更大。

　　同策研究院总监张宏伟表示，从今年3季度到明年3季度，是房企债券兑付压力较大的时间段，有的房企资金链表现得比较紧张，希望通过借新还旧，用中长期债务置换掉短期债务，但是大的政策环境并未改变，借新还旧只能解决个别企业的燃眉之急，不能解决根本问题。“这轮债务兑付高峰中，过去扩张速度较快、杠杆用得较足的中型房企将受到很大影响，诸如浙江房企、闽系房企等。”

     （来源：新京报）