黄志龙：房企融资压力究竟有多大 连续两月同步收缩

    　房企融资面临的两大挑战。

　　综合来看，当前房地产企业融资面临以下两方面挑战：

　　一是房地产企业的存量债务规模高企。今年一季度末，商业银行房地产开发贷款余额创历史新高9.1万亿元，占商业银行贷款余额比重为7.28%，同样为历史最高水平（参见下图）。

　　这只是房地产企业债务的冰山一角。在21.6万亿的资金信托余额中，投向房地产市场的规模高达2.37万亿元，占比10.99%，为2013年以来最高水平（参见下图），在其他委托贷款、券商资管计划、财富管理公司、小贷公司等其他融资渠道中，房地产企业融资比例也居重要地位。

　　反映到房地产企业负债水平上， 2015-2017年，上市房地产企业的平均净负债率分别为69.15%、64.01%和79.43%，直接点说，上市房地产企业的净负债率在经历2016年短暂回落后，2017年在疯狂购地扩张情势下再度大幅攀升。

　　在此，净负债率=（有息负债-现金）÷（股东权益-永续债），这一指标综合考虑了有息负债、账上现金和公司净资产，是市场分析和投行考察房地产公司负债水平最常用的指标。

　　那么当下上市房企的净负债率如何呢？请看下图：

　　从图中可以看出，债务负担最重的房企中，已经曝出资金链困难的佳兆业、中弘股份名列其中。而泰禾集团净负债率高达473%，居上市房企的行业之首。在主要上市房企中，龙湖地产、碧桂园、保利地产的净负债率都在100%以下，其中万科地产的净负债率低至8.84%，为拉低整个行业净负债率做出了主要贡献，但对于大多数房企而言，净负债率高企的压力依然较大。

　　二是整体社会融资环境持续偏紧，到期债务存续困难。房地产企业获得资金的难易程度，主要取决于整体社会融资的环境松紧。今年上半年，M2、金融机构贷款余额、社会融资规模存量同比增速分别为8%、12.7%和9.8%，均创下或接近历史新低水平。值得注意的是，受资管新规影响，社会融资结构中委托贷款、信托贷款和短期票据融资更是连续两个月大幅同步收缩（参见下图）。