【掌柜日报】金科一季度销售额达241亿 同比增长142%

21世纪经济报道粗略统计，目前提出超千亿销售目标的房企，已有30多家。有的房企今年对外公布的目标增幅是40%、50%，对内却高达80%甚至翻番。去年销售不足700亿的金茂，就提出3年后实现2000亿的目标。

“规模越大的房地产企业，对资金的需求往往就越大;冲击规模的房企，对资金的需求同样很大。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，“规模导向”是企业资金需求增加的重要原因。

与此同时，随着多元化转型的推进，一些衍生业务也需要资金投入。从商业模式上看，商业地产、长租公寓等产品的投资回报周期长，短期内并不能产生大量回款。这也使得资产证券化类融资开始增多。

4月初，阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所评审通过，规模不超过人民币30亿元，获准在2年内分期发行。4月10日，雅居乐完成了集团首单CMBS的发行，规模为46亿元，票面利率5.85%，产品期限为18年，每3年有一个行权窗口。

在严跃进看来，房企扎堆融资，还有争夺时间窗口的考量。“金融监管政策越来越严厉，对于在国内融资的房企来说，时间窗口已经不多。”

今年两会期间，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜还表示，房地产金融风险是可控的，但“个别房地产企业可能在财务方面比较激进的现象，会有一些风险”。此后，监管层关于金融去杠杆的表态和动作不断出现。

思源地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅认为，房企的各项融资渠道都将受到影响。具体而言，国有银行贷款只支持百强房企(部分收紧至TOP50房企)、地方龙头房企或白名单客户的开发贷需求;股权债权融资方面，明股实债、借壳绕道等变相输血的方式已无法操作，只有“真股+股东借款”才合规;信托、私募基金、资管通道等非标产品有一定空间，但仍存监管收紧的可能;资产证券化产品则对房企资质要求较高。

她认为，“综合来看，去杠杆环境下，房企外部融资渠道受到极大制约，尽管表外融资成本高达12%-18%，境外融资也因汇率波动导致隐形成本的提升，但龙头房企尚有腾挪空间，而中小房企将陷入更加艰难的融资困境。”

如此多的融资动作，会不会提高房企的负债率？

从年报情况来看，大部分企业的资产负债率在65%-85%之间，净负债率水平不等，但大部分企业现阶段的资金“危机”并不明显。分析人士指出，很多房企在这两年进行了债务置换，使得债务总成本降低，短期负债的比重也有所下降。同时，经过过去两年的销售，大部分房企握有较充裕的现金流，且多数能够覆盖短期负债。

因此，在多数分析人士看来，房企仍有一定的加杠杆余地，预计融资行为仍会继续。但长期来看，随着监管的趋于严厉，国内融资的规模和频率也将逐渐下降。海外融资的情况，将视汇率波动的因素而定。

(来源：21世纪经济报道 张敏)