房企净利润率再次回到两位数 2018年楼市仍不容乐观

　　利润率虽有所上升，但2018年仍不乐观。

　　自2014年以来，中国房地产行业结束了高增长并走向衰退期。“白银时代”这一说法也因此屡被提及。

　　房地产白银时代具有两大显著表现：第一，全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年以来最低点，仅为1%。2016年开始，全国房地产开发投资增速略有增长。而在1999-2014年间，我国房地产业曾以超过20%的年均增速发展;第二，房企平均净利润率跌至个位数。

　　然而，这一现象在2017年发生了改变。近期，A股发布年报的房企约53家，港股等超过15家，共计接近70家发布了年报。中原地产统计数据显示，2017年房地产行业主流企业，平均净利率高达12.4%。

　　时隔三年，房企净利润率再次回到两位数。

　　回光返照？

　　尽管房地产行业屡遭调控，但开发商利润却从低谷走出了一条向上的曲线。

　　3月29日，融创中国发布2017年年报，报告期内实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%;毛利136.3亿元，同比增长181.1%;毛利率20.7%，较上年同期13.7%提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。

　　融创中国盈利水平虽然有提升，但从行业整体情况看，仍属一般。事实上，主流房企在2017年整体收益表现均不错。中原地产数据统计显示，2017年房地产行业主流企业净利率高达12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明显上涨，2015年这一数字为9.69%。

　　雅居乐2017年净利润67.80亿元，同比增加122.3%;保利置业2017年股东溢利同比大增至24.6亿港元;远洋2017年销售额创新高逾705亿，净利同比增34%至51.15亿;SOHO中国2017年纯利47.33亿元 同比增长约420%;华润置地2017年溢利191.6亿港元， 租金收入87.8亿港元;富力2017年净利润同比大增204%，2018年销售目标1300亿;太古地产2017年股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%;中国奥园去年净利润同比增长93.9%至19.52亿元。

　　龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示，“龙湖集团毛利率一直在25%到30%区间，2017年干得非常好，2015年到2016年两年的一些高房价项目进入协同管道，毛利率冲到34%左右。”

　　“面包价格高，面粉显得很便宜，”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“首先，我们必须看到2017年房企净利润提升，主因就是相对于2017的房价，前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。

　　业绩、土储拉高利润

　　关于利润大幅增长的缘由，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表示，以后很多房企净利润迸发和两个要素有关：一是企业运营业绩增大，同时推广本钱降低;二是这几年相关部门对企业的减税力度较大，尤其是一些可抵扣的项目增多，这都会间接或直接带来企业征税本钱的降低。

　　亿翰智库中国上市房企研讨中心研讨员于小雨指出，利润大幅增长次要有两点缘由，一是2016年以来，项目销售溢价大幅提升，2017年局部项目开端结转，从而使企业毛利润率大幅上升;二是2016年融资环境宽松，房企融入少量低本钱的资金，使得2017年房企的资金本钱下降，从而提升净利润率。

　　从房企年报看，利润大幅增长的最间接缘由就是房企销售额的大增。从销售额上看，2017年，碧桂园、万科、恒大三家企业都跨入5000亿元的销售额门槛，不只如此，克而瑞的榜单显示，另有21家房企销售规模在500亿-1000亿元之间。

　　其中，房企的土地储藏积聚是不可疏忽的要素。关于利润大幅增长的缘由，中国恒大董事局主席许家印就表示，虽然恒大2017年的销售均价不到一万元，但拥有超前的土地储藏，土储原值超越5000亿元。

　　成绩在于，房企能否在2018年照旧坚持持续下跌的势头?从房企陆续发布的业绩目的来看，房企似乎决心十足。

　　严跃进表示，估计往年房企利润行情会持续延续，至多目前来看，政策进一步收紧的能够性不大，更多的是利好效应。此外，局部购房需求或在往年释放，随同企业推广才能的提升，本钱也会紧缩。

　　并不乐观的2018年

　　回首过去15年，房地产行业经历了制度红利、城镇化加速、货币宽松到结构性机遇四个阶段的发展驱动，整体呈现量增价涨的态势。2017年优异的业绩表现能否持续?绝大部分房企持不确定态度。

　　2003-2017年间，全国商品房销售额从7956亿扩大至13.37万亿元，增长了15.8倍。15年来，中国城镇化率由2003年的40.5%增长至2017年的58.5%，达到世界城市化平均水平。城镇化速度在超过一定水平后开始由加速增长时期进入减速增长阶段。这就是房地产行业当前面临的“白银时代”。

　　从更长远看，万科董事会主席郁亮甚至认为，并非毛利越高越好。他认为，“毛利越高意味着风险越大，难道允许你这么干下去吗?肯定不合适。我们的行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了。我们再指望毛利大幅度提高是不现实的。”

　　那么就2018年而言，房企是否还能维持较好的利润表现?

　　“面包不涨价，面粉显得有点贵。”张波认为，2018年对房企来说将是压力较大的一年，2016年后不少房企激进拿地，但在2018年房价上涨动力偏弱的整体市场背景下，企业利率受影响。另外值得关注的是，2018年高企的融资成本或将使很多房企的借款利息等财务费用明显增长，同样会影响净利润。整体来看，2018年大部分房企净利率想要保持2017年水平，难度很大。

　　赵轶称，“未来我们布局的一些城市，政府或多或少有限价政策，预测这一两年，一方面项目非常不错，另一方面会面临政策管制。我们的原则是，只要达到合理毛利率，会坚持卖。未来一两年，公司毛利率不会大幅增长，但会稳定保持在30%左右。”

　　海通证券分析师姜超注意到， 2017年四季度以来，70城新建商品住宅价格指数同比增速已由2017年上半年9%以上的高点降至6%以下。特别地，2018年前两月一线城市房价同比增速由正转负，创2015年6月以来新低，这具有重要的信号意义。意味着住房投资持续升值预期被打破，吸引力也有所下降，投资需求面临回落。

　　“房价神话难续。总体来看，人口老龄化和城镇化增速放缓，使得刚需群体数量减少; 政策对住房投资性需求的打击和房价松动，使得住房投资的吸引力下降，投资需求也趋于回落;更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，中央提出要结构性去杠杆，未来货币低增成为常态，将不足以支撑居民大规模举债买房，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑2018年房价继续上涨。”姜超认为。

　　一些开发商开始寻找新的赚钱生意。比如龙湖集团CEO邵明晓表示，“龙湖集团去年冠寓开了15000间，今年还会新开5万间左右。长租公寓目前还在打磨，属投入期，基本能打平，但最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期后，预计轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR 20%以上，将是非常赚钱的生意。我们可以通过这个业务触达20-35岁的年轻人，这部分客户对我们更有价值。”

　　8家房企资产负债率超80%

　　增长是2017年各家房企年报的关键词，不过，作爲权衡企业运营风险的关键目标，负债率的攀升则需求小心了。据记者察看，2017年，虽然很多房企的融资本钱下降，但超越半数房企负债率目标走高，有不少企业更是高于80%的行业普遍程度。但不同于以往的是，往年的业绩发布会上，资金链平安预期成爲重要话题，房企更是提出降负债的目的和措施。

　　虽然，高负债爲企业开展带来诸多风险，但是在强者恒强的马太效应下，房企不惜拼规模举债拿地，使负债率居高不下。

　　数据报告显示，房企追逐规模扩张的同时，也经过加大杠杆率进一步拉升了负债程度，使得负债压力有所加大。百强房企在2017年资产负债率均值爲78.9%，相比2016年进步了2.2个百分点，迫近企业资产负债率红线。其中，短期偿债压力分明加大，活动比率均值爲2.11，较2016年上升0.02。

　　据曾经披露年报的20家上市房企数据显示，有8家房企资产负债率超越80%，有位于销售业绩前三名的碧桂园和万科，资产负债率辨别爲88.9%、83.98%，与2016年同期相比添加2.7%、3.44%，还有去年销售业绩增速分明的新城控股、融信地产等，资产负债率到达86%、81.93%，添加2.4%、6.88%。此外，富力地产负债率高达128%，次要缘由是超越200亿元三次收买万达海外外资产，虽然爲富力博得利润，但也使其债权居高不下。

　　作爲权衡财务构造波动性的净负债率，去年也普遍提升。诸如碧桂园，净负债率与2016年同期相比添加8.2%至56.9%。中海地产、招商蛇口的净负债率虽然只要27%、45%，但是增幅高达20%、36.9%。而针对万科2017年8.8%的低净负债率，万科总裁及首席执行官祝九胜表示：“8.8%的净负债率是短期的，正常是在20%-40%。”

　　加大杠杆扩展土储规模成爲房企负债增高的次要缘由。据中原地产统计数据显示，2017年50家房企拿地金额同比涨幅高达75%，受此影响，房企融资规模攀升。据克而瑞统计数据显示，2017年前11月，其监控的108家房企股权融资规模到达1443亿元，相比2016年全年大幅增长96%。

　　多种手腕降负债

　　一边是关于土地储藏的饥渴，一边则是攀升的负债率，关于房企们来说，高负债既是蜜糖，又是毒药。虽然经过高杠杆、高负债率的方式可以完成疾速扩张，但是，近一年来，由于政策生变、土地本钱添加、融资途径收紧，这种形式风险加大，必定惹起房企本身的关注。

　　对此，各大房企在2017年年报发布现场表现出了降负债的志愿和目的，新城控股相关担任人以为，90%的负债率是不称心的，还会持续往下压;融信地产希望2018年底回到100%以下;招商蛇口表示会将负债率控制在45%以下;旭辉控股担任人表示永远不会去碰95%的红线和85%的戒备线。

　　关于降负债的措施及手腕，富力地产董事长李思廉表示，将来会采取一些措施，比方把高利率的信托融资置换出来，从而在全体上优化债权构造。

　　融信地产首席财务官曾飞燕表示，公司会以慎重的态度拿地和开放项目，保管更多现金，控制负债的规模增速。随着结转支出规模添加，将来净资产也将进一步添加。除此之外，公司会思索进一步引进战略投 资者增厚公司的中心资本，坚持轻资产战略，引进更多资源。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、新京报）