港资房企市场排位不断下滑 结束沉闷正加码内地楼市

  　进入下半年后，香港房企对内地市场有了更浓厚的兴趣。北京商报记者整理发现，九龙仓除了分拆香港主要物业独立上市之外，同时近期在内地拿下多宗地块;恒隆地产也有大额融资计划以推动内地业务的发展;此外，新世界发展日前透露，将投入160亿-200亿港元在内地拿地。但逆势积极布局内地市场的背后，多家香港房企内地业绩下滑已是不争事实。

　　加码内地楼市

　　近日，多家香港房企一改此前的沉寂，纷纷剑指竞争愈发激烈的内地市场。

　　在香港房企这一系列内地发展的动态中，九龙仓无疑是最受关注的。该公司将香港主要业务和内地业务区别开来的分拆上市计划有了实质性的推进，日前已获联交所批准。财务数据显示，截至2017年6月30日，分拆出去的九龙仓置业总资产为2640亿港元。

　　与此同时，沉寂多时的九龙仓在内地市场也接连拿下了多宗地块。九龙仓9月初在苏州夺得的几宗地块，其中有地块楼面价为3.65万元/平方米，自持面积比例为25%。9月21日，九龙仓又以62.6亿元总价及16%自持面积比例拿下北京丰台区的一宗住宅地块。

　　同时，港资房企恒隆地产日前对外宣布，已向中国银行间市场交易商协会正式申请注册及建议发行总额不超过人民币100亿元的境外非金融机构人民币债务融资工具，并于未来适时发行一期或多期。

　　值得一提的是，出售多项内地资产以及推动新世界中国私有化之后，新世界发展对内地市场的投入也在逐步加大。在2017财政年度全年业绩会上，新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚强调称，欲大力发展内地市场，希望增多华南区域以及其他一二线城市土地，而拿地金额计划在160亿-200亿港元之间。

　　值得注意的是，与上世纪90年代港资房企在内地的风生水起相比，如今港资房企在内地却表现平平，前20强房企中难觅港资房企身影。在第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人熊志坤看来，相较于内地积极扩张的大多数房企而言，对香港房企的印象多是谨慎和保守，发展步伐较为缓慢，市场规模也相对较小。但港资房企在经营性物业、对项目利润的把控方面还是很不错的。在行业人士看来，这或许是港资房企利用自身优势再度发力内地楼市的原因。

　　业绩下滑已成事实

　　需要注意的是，随着内地房企销售规模近年来加速扩大，房地产市场集中度持续攀升，香港房企的市场排位在不断下调。多家香港房企内地业绩下滑已是不争的事实。

　　克而瑞研究中心相关统计报告显示，2017年上半年销售金额TOP 30房企的门槛高达309亿元，较去年同期上升了78%，而集中度也达41.8%，较2016全年上升了10多个百分点。而且，北京商报记者从上述排行榜发现，内地房企占据着主要位置，而九龙仓等多家香港房企的排名相比一季度则有所回落。

　　目前，内地房地产行业进入下半场。同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市下半场有以下几个特征：第一，市场逐渐成熟，竞争越来越激烈，市场集中度越来越高，港资房企在这个变化过程中并不占优势，以李嘉诚旗下资产为代表的港资房企也不例外;第二，标准化操作流程的建立，品牌开发企业通过标准化操作实现“快速开发快速销售”的高周转策略，而高周转的背后是行业利润率逐渐走低，以利润为导向的港资房企很难适应这个变化;第三，企业必须通过修炼内功提高自己的盈利能力;第四，产品力表现上已经不再是港资房企惟一的优势，当前，内地开发企业产品开发能力甚至已经基本上赶超了港资、境外房企，港资房企产品已不具备完全的竞争优势;第五，房地产行业竞争焦点聚焦到产品开发完之后的社区服务、物业服务等方面。

　　分析人士表示，香港房企的发展模式并不适应内地的市场环境，规模和影响力也不如内地房企，也没有内地政策层面倾向性的利好，所以在内地拿地面临的困难相对较大。多数香港开发商不适应内地的发展，不敢高价拍地，只能通过协议拿地。而且产品溢价能力也不强，很多二手项目不愿与其合作，所以规模扩张有难度。

　　思路决定出路

　　“如果香港房企早期像内地房企那样发展的话，现在国内十大开发商起码有两家是香港的，但是现在却没有一家。在中国的房地产市场里，不进取就落后。十年之前赚10个亿，是一个了不得的公司，在今天再赚10个亿，很快就会被边缘化。”此前在2017年博鳌房地产论坛上，路劲地产董事局主席单伟豹不无惋惜地说。

　　路劲集团的发展便是港资房企在内地发展的一个案例样本。分析人士表示：“当年收购顺驰第二年，路劲排名17位，然后每年往后降，现在已经掉到了30名。如果再不改变经营方式，就站不住脚了。”

　　改变运营方式是港资房企应对市场的一个选择。目前很多港资房企在内地的布局更加偏向于商业地产而非住宅开发。恒隆地产即其一，目前恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津以及大连共计拥有8个名为“恒隆广场”的商业综合体项目。在剥离了多个二三线城市的项目后，新世界集团也选择加码商业地产。未来新世界发展拟斥资80亿元发力金融及商业综合体。

      在张宏伟看来，由于内地房地产行业进入下半场，港资房企的市场竞争优势及发展空间相对之前小了许多，也会迫使各家港资房企的策略发生一定变化。最终各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局与发展策略，寻求企业的中长期稳健发展。

　　在熊志坤看来，国内一线城市是楼市调控重点，部分城市的重点区域也是调控焦点，港资房企的选择开始从热点城市、热点区域向二线城市、非热点区域转移。“港资房企的选择无疑是聪明的。从去年开始，内地房地产市场发展最迅猛的不是北上广深，反而是合肥、郑州、武汉、成都等为代表的二线城市。转换了思路的港资房企，会在内地楼市中发挥越来越重要的作用。”熊志坤称。

　　张宏伟认为，对于港资房企来讲，通过拿地调整城市布局换仓谋求下一轮市场发展机会，才能最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。