宋丁：年终专稿：房地产年末“翘尾”背后的五重逻辑

　　中国经济行情出人意料的2021年即将过去了。

　　我之所以用了“出人意料”四个字来形容今年的经济形势，是因为年初和年尾的经济动向和国家心态完全不在一个层面上。我们还清楚地记得，年初，由于去年对疫情的成功控制，中国成为全球“唯一”经济正增长的国家，一路上扬的经济数据带给我们莫大的惊喜，也让我们对今年的经济增长充满信心。然而，事与愿违，一年下来，宏观经济“意外”地逐季下滑，进入年末的12月，一直在严控中的房地产突然出现基于政策面大范围松动的“翘尾”行情。

　　看上去，这个逻辑关系很简单：经济疲软，再请出“大个头”来顶一顶。然而，中国经济成长的内涵实在是太复杂了，需要深入分析，才能找到更加符合逻辑的答案。

　　我想到了今年房地产“翘尾”背后的五重逻辑。

　　第一重逻辑：房地产政策有重大误判，须及时纠偏。

　　我们知道，在去年房地产“三条红线”、“分类贷款”等政策的严管下，今年一批房企包括恒大这样的巨无霸的债务问题都爆雷了，房地产从土拍、开工量、竣工量到销售量都出现了下滑，法拍房激增，一时间房地产冷风劲吹，资金纷纷撤离。

　　导致房地产严重缩水的并不是“房住不炒”的长期方针，而是那个非常流行的关键研判：房地产是中国经济最大的“灰犀牛”。这几乎等于直接定位了房地产这个产业的“不正当性”，对国民经济的直接“破坏性”以及对国家金融潜伏的“危机性”。

　　后来的房地产日益趋紧的形势大家就明白了。显然，这种对国民经济中间的一个基础性产业做出这种极端负面评价的做法显然是不恰当的，尤其当它被作为高层政策推进的依据时，问题就大了。

　　幸亏，到了国家宏观经济政策密集出台的年末，高层意识到这样的研判并不准确，及时刹车，重新提出，房地产仍然是国民经济的支柱产业，必须保障房地产正常开发及刚需和改善型住房正常的信贷资金需求。于是，降准、降息都来了，房地产在年末时刻凸显“翘尾”行情。

　　第一重逻辑的关键在于，就房地产本身而言，它就是一个产业，甚至是一个基础性产业，不能对一个产业做“灰犀牛”式的负面价值评估，只能讲房地产中间的债务问题是“灰犀牛”，或者更准确地说，应该把所有产业在运行中可能出现的债务问题统称为国民经济的“灰犀牛”。

　　第二重逻辑：经济下滑是事实，让房地产“稳增长”也是事实。

　　近日，国家有关部门再一次表态：不以房地产作为短期刺激经济的手段。

　　从表面看，我总感觉这种表态有那么一点“犹抱琵琶半遮面”的味道。经济形势不好，总是要有一些策略和办法来扶持的，这不足为奇。你不用房地产刺激，也得用其他手段刺激，多年来的事实是，用房地产刺激经济，效果比较显著，至于政策面更多担心出现的加杠杆、炒房等等负面现象，同时强化“房住不炒”方针和“三稳”策略管住就好，不必用鸵鸟政策来粉饰。

　　往深层看，事实上，房地产在中国经济多年来的增长和发展过程中，从来不是什么“短期”刺激经济的手段，而是不折不扣的“长期”刺激经济的手段。从这个意义上说，国家有关部门的表态也没有错，它只是没有把后半句话说出来，那我就替它说出来吧。

　　为什么房地产有这么大的力量，能够每次在国民经济出现过热和过冷的情势下，被拿来做扛鼎的角色？就是因为房地产具有头牌消费属性和双重投资属性，这个现象在中国尤其突出。从消费看，房子是居民一生最大宗的消费品，房子的买卖对于消费拉动具有突出的支柱意义；从投资看，一方面它可以导入大量开发贷款投资大规模的房地产开发，另一方面它可以导入大量房贷以支持民众的住房消费和投资。房地产的这两大类属性使得它在国民经济“稳增长”方面具有起步快、规模大、效果显的突出作用，其他产业难以匹敌。

　　第二重逻辑的关键在于，房地产从来不是什么“短期”刺激经济的手段，它一直是中国经济在遭遇困境时的“长期”刺激经济的手段。

　　第三重逻辑：宏观经济的创新拉动和消费拉动仍然有机制性缺口。

　　为什么临到年末要迅速请出房地产来稳定经济？除了房地产“膀大腰圆”，有这个能量稳定经济以外，还有一个方面，那就是，国家原来指望能够主力支撑宏观经济的重大领域显然未能担纲起期待中的角色。哪些领域？主要是两大领域，一个是消费，另一个是创新。

　　按理说，消费拉动在最近几年的走势还是不错的，正在稳健地替代既往的投资拉动和出口拉动，成为国民经济的主战场。然而，今年整体经济形势下滑下，尤其是疫情反反复复的影响下，通胀压力加大，而国民财富积累的动能在弱化，居民就业和收入显然受到一定程度的影响，导致消费意愿和行为也受到影响，消费拉动的贡献率在下降，这个现象我们都能很明显地看到。

　　创新拉动就更难了。我们知道，这几年来国家特别加强了创新在国民经济发展中的地位和作用，政策扶持力度可谓空前。这显然和中国整体经济的转型升级直接相关。中国经济原有的人口红利、土地红利、成本红利等基础性红利在弱化，中国经济急需从国际产业链的中低端层次跃升到中高端层次，从而在新的全球化竞争中争得主动权。这就需要大力推进科技创新、产业创新、市场创新、企业创新等等。

　　而今年的经济形势是，经济的创新成长仍然困难重重。关键是国际压力仍然巨大，国内大循环的格局仍待梳理，创新发展的动能机制和体制仍待成熟，特别是创新主体力量民营经济仍不活跃，仍然在寻找突破的出路。这种局面反馈在经济增长上，就是增长的乏力。

　　可见，让消费和创新两大动能启动经济的难度远比房地产大得多。这种态势下，“稳增长”的动能天平自然向房地产倾斜，这是必然的事。

　　第三重逻辑的关键在于，在年度性的稳增长重任面前，熟谙快速推动经济增长的房地产相比具有长期成长特征的消费和创新来说，显然更适合担纲“快速部队”的角色。

　　第四重逻辑：房地产税试点“向左”，房地产“向右”？

　　房地产几乎是全面“回暖”了，从产业评价到货币政策，从房企融资到购房信贷，从地方护盘到供需松动。

　　甚至，一度传出国家相关部门重要口风：房地产税试点工作很复杂，须慎重推进，给人的感觉是房地产税试点工作要再一次延缓了。

　　反正已经反反复复了十几年，再延缓一次也不奇怪，何况，延缓试点，似乎和当下的房地产回暖形势也很吻合。

　　然而，这个“逻辑”这次可能要错位了。就在大家纷纷推测房地产税试点工作可能延缓的时候，12月27日，也就是昨天，财政部在总结今年工作的成果时明确指出：做好房地产税试点准备工作。

　　这才让人又想起来，这次的房地产税试点工作，可是全国人大提出来的，是立法层面的表达，更加具有刚性和严肃性，怎么可能说延缓就延缓呢？

　　问题来了：继续推进房地产税试点和当下的房地产松动有矛盾吗？表面看，好像是房地产走向松动，是“向右”，而房地产税试点仍然加快推进，是“向左”，看似是矛盾的，深层看其实并不矛盾。因为房地产松动目的是让房地产本来应有的不动产开发和房产供需关系趋向正常化，而房地产税的试点工作同样也是改善和提升国家和房地产市场之间关系的重大举措，有助于完善税制，合理调配税源，间接调控和改善房地产市场。

　　换一个视角看，房地产税试点是为了出台一个长期的法律制度而实施的阶段性策略，而当前的房地产松动是为了经济的长期稳定增长而采取的阶段性策略，二者都有阶段性特征，都有长远的战略目标。

　　第四重逻辑的关键在于，当前的房地产松动和正在推进的房地产税试点工作本质上并不矛盾。

　　第五重逻辑：“房住不炒”是秤砣，明年年中再次适度收紧是大概率事件。

　　我们注意到，今年年末频繁举行的各个高层会议和相关文件中，有一个关键的词是必然出现的，那就是“房住不炒”。这是国家从2016年就提出来的、已经成为中国房地产基本方针的核心表述。尽管年末文件中基本的精神是房地产松动的走向，但“房住不炒”永远是房地产运行的“秤砣”，毫不动摇。

　　这意思太明白了，房地产根据经济形势可以适当松动，也符合国情和业情，但任何松动都不能影响到“房住不炒”的基本方针。任何以为房地产松动就可以让投机力量再次登场的想法和行动都是极其幼稚的，都将面临严厉的管控甚至处罚。

　　然而，市场有自己的动能。历史经验表明，任何一次的松动，必然伴随着一定程度的趋热，一旦发生这种局面，可能伴随着经济的活跃，这意味着，再一轮的调控和政策收紧就将来临了。

　　我在当下房地产刚刚松动的时候就说这样的话，似乎和形势有点不搭。这不要紧，我仅仅是按照规律做一点提醒，就是政策可以松动一点，产业和市场可以活跃一点，但是，要未雨绸缪，早一点预判还是需要的。明年松动一整年的可能性并不大，除非宏观经济形势一直难以扭转。只要经济形势稍有好转，房地产自然跟随适度趋紧，这是规律。初步判断，明年年中某个时段，经济形势可能有所好转，那个时候，房地产可能会再一次出现适度收紧的政策取向，这是大概率事件。

　　第五重逻辑的关键在于，进入房地产松动时间窗的时候，同时思考一下明年某个时点可能再次出现的政策收紧是必要的，以便房地产业界、消费者、投资者合理掌控消费和投资的运行节奏及平衡点。

　　好了，感谢各位网友一年以来对“宋丁视点”的持续关注和支持，大家辛苦了！新的一年，我会继续不断地把我的观点分享给大家，咱们2022年见！