马云新预言“楼市高位解体”要成真？

过去20年房地产是无与伦比的“造富”工具，不管大家承不承认，这都是基本事实。胡润研究院调查数据显示，17-19年，中国有至少20%的人是靠投资买房资产达到千万级别的，且这一数字还在不断攀升。

有人靠房子轻而易举发财暴富，但同样也有人被一套房子折磨得遍体鳞伤。尤其是经历16、17年房价大幅上涨之后，在一二线城市买房动辄需要一两百万首付款，对于刚毕业的年轻人和底层打工族来说，想要实现在大城市的安居梦实在太难了。从这些人的立场看，房地产真的愧对“民生”二字。

有怨言有嗔怒都很正常，因为过去不断狂飙发展的这些年，房地产确实问题重重，发展过快、涨幅过高、炒作过盛、吸纳资金过多、乱象丛生等，每一个问题都不可小觑且亟待解决，连国家都说了“未来一定要下决心解决好房地产市场的问题”。

严格来说，这一轮的楼市繁荣止于16年9月底，彼时国家首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，随后各种调控大招不断祭出。截止到今天有机构统计过，三年来全国上百座城市，累计出台调控政策多达1200+次，可谓空前绝后。

效果自然也是杠杠的：四大一线城市悉数偃旗息鼓，北京上海量价齐跌，部分区域跌幅甚至高达15%。尤其是商住项目，成交量跌幅高达90%，惨不忍睹。自此“一线城市房价永涨”的神话被彻底击碎；二三线城市虽然没有迎来整体下跌，但是降温也体现在成交量大幅缩水和挂牌量激增上，一句话描述就是“进场者少离场者多”。何以至此？归根结底还是看到了国家调控的决心，叠加涨了多年的楼市风险集聚开始暴露，对后市预期严重不足，多数人宁愿持币贬值也不愿再傻傻接盘。所以，不管开发商如何使出杀手锏忽悠，购房者已经不买账了；更低级别的城市情况就更糟糕了，棚改作用力撤去，楼市最大支撑没了，等于需求枯竭，二手房妥妥的“有价无市”，新房市场亦不容乐观，除少数限价盘购买力旺盛外，其余各盘基本是蜗牛去化，开发商早早进入“降价促销”的阶段了。业内高管甚至直言揭露，这里没得玩了，大家都在紧急撤离。

很多人可能会反驳说，你这都是自欺欺人，房价哪里跌了，我们这里的房价还在不停涨。

对此我想说，别再被置业顾问和房产中介的华丽语言蒙蔽心智了，看看国家统计局的数据吧：70个大城市中最代表市场真实情况的二手房已经连续4个月有超过20个城市下跌了；看看央行和安居客等的调查数据吧：未来半年打算买房的人大幅减少，购房需求即将出现“断层”，非但如此，中介行业信心指数也已经连续下跌多月了；再看看调控现状：依然在严防死守，加码再加码。汗牛充栋的专家殷勤“鼓吹”的“调控松绑”没有等来，迎接开发商和炒房客的是“融资收紧”、“购房资金来源严查”和“不将房地产作为拉动经济发展的工具”的最强音表态。

没有资金流入，流动性被彻底锁死，叠加购房需求出现“断层”，未来房地产市场会何去何从，答案已经非常明确：告别普涨，理性回归，稳健发展。未来房地产还是最佳“造富”工具吗，要打一个大大的问号了。

我说这些话并非哗众取宠，而是基于我看到的基本事实，和一众地产大佬、地产专家的态度。

首先，不仅我说过，党媒经济日报也曾发表评论文章直言揭示：过去这些年房价上涨，房地产迎来快速发展，纯粹是我国房屋紧缺、经济发展需要、巨大人口红利、快速城镇化、金融支撑、庞大的购房需求等合力作用的结果，才使得房地产成为最为赚钱的行业。大家买房虽然基本都赚到钱了，但并非个人有多高的投资天赋，而是恰巧赶上了地产崛起的风口。

未来房地产还能继续疯狂“造富”吗？答案水落石出：人口、金融、经济和房屋总量等基本面都决定了未来房价上涨空间狭窄，炒作短期暴富的机会渺茫，越来越多购房者看清了这一现实。叠加在更加趋严的资金监管模式下，在调控更加趋严的背景下，毫无疑问楼市将回归居住本源。因此，豪赌政策松绑，翘首以盼购房者回心转意的开发商和炒房客，梦该醒了。

其次，现在不仅仅我们这些地产从业者开始感觉到市场“下行压力”巨大，一众地产商大佬也开始集体“悲观”预警了。从他们的话语中，我们能感觉到他们的焦虑和对市场的敬畏，我也一厢情愿地觉得大家也应该能从中有所启示。

融创大佬孙宏斌说，调控放松未来不太可能，房住不炒是国家战略，事关国计民生，绝非儿戏。限购、限价等调控手段未来将成为常态，幻想放松或解除都是自欺欺人。他直言不讳告诫到，豪赌房价反弹上涨的人也该放弃幻想了，因为房产“造富”的时代已经终结了。

我早前就同大家解释过，孙宏斌其实不单单是地产商人，他最早的身份是楼市研判专家，更堪称地产界的“神预言家”。他17年就曾警告过同行要“正确看待调控，不要小觑调控的威力，尤其是金融政策收紧的巨大影响”。后来的发展大家都有目共睹，两年来调控不断加码，金融收紧直接导致两年近800家房企破产。

世联行陈劲松“悲观”起来较孙宏斌有过之无不及。他近日在《我给房企的6条忠告》里明确表示，别指望政策放松！所有房企都尤其要正确看待金融政策，因为这是最要命的，只要是去杠杆这个大的原则不动，房地产市场依然不会好。不仅如此，他认为现在购房者的预期较以往有巨大变化，“原来客户对买房有着宗教般的虔诚，现在正在丧失。”

更多的开发商大佬早已认识到了金融收紧对房企生存命运的巨大影响。新城欧阳捷一针见血指出，所有的资源都在向大企业集中，银行、基金、供应商等全面偏好大型房企，这必然导致中小开发商“无米下锅”。2015年我们曾提出，90%的中小房企会退出地产江湖，从现在来看，到2020年这个判断基本上会实现。

经济学家马光远对此有相同表态，但他相较欧阳捷谨慎了一些，他认为未来80%的开发商会被淘汰出局，只留下20%的开发商。不管是90%，还是80%，都不可避免的是有一大批中小开发商要和这个行业说再见，这对于整个地产行业来说，不算坏消息，优胜劣汰之后，对市场发展，对价格管控，对行业规范，最主要的是对购房者利益的保护，都构成利好。

再者，除地产商大佬们“悲观”表态，暗示楼市大势已去，未来或面临重大调整外，经常被推向舆论焦点的马云老师近期也提出了对楼市的“新预测”，他认为“5-8年后楼市或高位解体，年轻人不用再为买房而发愁了。”

聚富财经报道，马云在8月底的一场重要峰会上直言，继续靠房地产拉动经济无疑是最错误的方式，很多发达国家已经证实了，一国之发展和崛起最靠得住的方式是发展实体制造业和高科技产业，这些才是我们应该追求和学习的。房地产过度发展对经济弊大于利，未来国家应该加大力度抑制房地产发展，鼓励和支持实体经济发展。他甚至直言预测，5-8年后中国楼市或高位解体，届时更多的年轻人不会再为买房而发愁，中国也会成为全世界最大实体制造业发展国。

马老师的“新预测”我们该如何看待呢？基于当前地产的发展趋势看，他的话到底靠不靠谱呢？

我个人认为，马老师这话本身的用意比结局更有意义。马老师直言揭露经济发展过度依赖房地产的“病态”，并借机给无数年轻人“吃一颗定心丸”，实在是用心良苦。

需知，过去随着房地产的高速发展，房价暴涨一夜暴富的故事不断上演，国人已经产生了“地产造富”的牢不可破的思想。即便到了今天，炒房投机之风依然盛行，越来越多的年轻人沾染投机炒作不劳而获的戾气，无心工作，更无力创新，我们一直引以为傲的拼搏进取精神被淡忘和抛弃了。无人关注和关心实体制造业的发展，资金在变着法地流入地产，对实体制造业和高科技产业造成挤压。

说回地产走势，我也觉得马老师至少有一大半“预言”是靠谱的。

一方面，“楼市高位解体”虽然不可能做到全部实现，但至少那些人口不断流失、产业发展不济、资源落后的城市，那些被国家主动“放弃”的城市，还是会如马云所言，房价高位解体。尤其是人口暴减、毫无产业的城市，未来几年房价“一泻千里”，步鹤岗、玉门等葱价房的后尘都有可能；

另一方面，即便楼市不高位解体，“年轻人不再为买房而发愁”也能基本实现。何出此言？按照当前国家对房地产的定位和定调，我们完全有理由相信，未来年轻人解决居住问题会更多样化，更简单化。比如越来越多的城市更加注重对人才的扶持，未来只要你有“才华”，对城市建设有贡献，就一定会有完美解决居住的方案，在这方面南京、长沙、武汉等地的做法最值得赞扬。这几年商品房市场一直在重拳调整，但是不可忽略的是保障房市场和租赁房市场也在大力发展完善，北京共有产权房、广州租购同权、深圳人才安置房等的推出，都在帮助年轻人解决买房难问题。其实，无需等到5-8年之后，即使是在今天，只要你有学历、有技能，在很多城市都可以凭借一己之力，很快实现安居梦。