掌柜分析|肇庆土地流拍率增多？

“金九银十”从来都是楼市的盼头。但流拍频发、溢价率走低成为今年“金九银十”土地市场的真实写照。同时也说明，土地市场降温的态势进一步加剧，三四线城市则更多是受楼市萎靡不振影响，削弱了房企拍地的积极性，地价作为房价的风向标，这种变化亦释放出楼市将继续下行的信号。

掌柜君整合了肇庆近年土地市场分析：2017年地王频出、品脾房企持续增多，2018年量缩价新高，2019年土地市场跌宕起伏 

2017年，肇庆土地市场明显升温，成交量、价显著提升，全年经营性土地成交建面1187万平方米，创历史新高，同比大增205%；成交楼板价1212元/平方米，同比大涨971%。品牌房企拿地热情高涨，碧桂园、恒大、保利等继续深耕肇庆市场，中海、新城、美的等首次入驻，致使土拍竞争愈加激烈，频出高溢价地块。9月底，敏捷总价18.65亿元摘得端州区151区七星一路北侧地段地块，楼板价5709元/平方米，刷新全市单价、总价地王纪录。 

2018年，土地市场跌宕起伏，上半年市场热度惯性延续，屡有高价地出让。5月，中梁总价9.77亿元竞得端州区151区学院路东侧地段地块，楼板价6443元/平方米，再度刷新全市单价地王纪录。另外，高要、广宁、封开等5个区县地价皆创新高，市场热度可见一斑。不过，2018年下半年土拍市场明显转冷，底价成交、流拍已成市场常态，全年流拍地块多达22宗，年末部分流拍地块二次挂牌降价出让。整体而言，品牌房企拿地热情不减，碧桂园、恒大、龙光等拿地动作频频。新进房企持续增多，年内中梁、华润、时代等7家房企皆首进肇庆。 

2019年一季度，土地市场未见好转迹象，成交量、价全线回落，经营性土地成交建面96万平方米，同比下降74%；成交楼板价1059元/平方米，同比下跌17%。土拍竞争不甚激烈，新晋出让地块大都底价成交，流拍也时有发生。典型如高要区PM-2018-22号地块，已是第三次挂牌，终因无人报价第三次流拍。

10月土地市场表现

“银十”期间，大湾区各主要走量区域仍然保持促销力度，部分品牌房企的资金回笼压力进一步加大致使包括佛山远郊、肇庆鼎湖/大旺等区域价格跌幅扩大，部分区域项目让利幅度达到20%或以上。

10月多城土地流拍率超5成，成交土地溢价率进一步走低。

适当调低部分土地起拍价格。主要见于周边市场缺乏走量基础，且一、二级市场价格分歧较大的土地。近期包括广州花都、肇庆高要和端州等区域，其部分土地起拍价出现回调。而肇庆高要、端州近期二级市场有较大幅度降价（部分项目降幅达20%或以上），难以支撑原先定好的起拍价。

9月17日，肇庆端州北岭片区的151区02号地块流拍，占地面积逾5.87万平，起拍总价3.87亿，起拍楼面价约为3607元/平（不计建安成本）的土地无人竞拍，交易信息一览显示“不成交”，同时，网拍系统显示出让结果一栏为空白。

▲公告截图

 10月9日，肇庆市高要区金渡镇地的 1 宗商住地块流拍，这是该地块在今年年内的第二次流拍。在此次拍卖中，该地块的起拍价由原 1.98 亿元，下降 18%到 1.63亿元，对应楼面起拍价 1603 元/平方米。

▲公告截图

10月31日，肇庆市高要区金渡镇金沙路地段出让的一宗占地面积逾3.4万平，起拍总价1.838亿，起拍楼面价约为1742元元/平（不计建安成本）的土地无人竞拍，交易信息一览显示“不成交”，同时，网拍系统显示出让结果一栏为空白。

▲公告截图

掌柜总结：现阶段房企普遍面临“二级市场去化效率走低”，“前端融资收紧”、“后端开发销售信心不足”等问题，预计这些问题均难以在短期内明显改善，房企取地仍将谨慎。

作为供应方，地方政府正陆续调整供地策略，但房企“资金筹码”有限，政府“优质土地筹码”同样有限，对于政府而言，最优质土地资源“推一宗少一宗”是现实难题。

无疑，年内政府仍存财政缺口，仍将保持规模供地。但从供地策略看，即使在市场低迷期，政府对“土地价值”的判断并未颠覆，对“优质土地”仍然倾向于“坚守价值”，现时供地策略的调整是“有限度的调整”，其目的更多在于改善土地市场成交效率，而在房企“资金”与“指标”仍然有限的情况下，后续土地成交亦将会是“有限度的改善”，素质相对一般的土地仍难避免流拍局面，但整体流拍率或会有所降低。