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掌柜分析|肇庆土地流拍率增多?

肇庆房地产网-房掌柜 2019-11-08 08:02:41来源:房掌柜 原创
[摘要]种种变化亦释放出楼市趋势的信号。

“金九银十”从来都是楼市的盼头。但流拍频发、溢价率走低成为今年“金九银十”土地市场的真实写照。同时也说明,土地市场降温的态势进一步加剧,三四线城市则更多是受楼市萎靡不振影响,削弱了房企拍地的积极性,地价作为房价的风向标,这种变化亦释放出楼市将继续下行的信号。

掌柜君整合了肇庆近年土地市场分析:2017年地王频出、品脾房企持续增多,2018年量缩价新高,2019年土地市场跌宕起伏 

2017年,肇庆土地市场明显升温,成交量、价显著提升,全年经营性土地成交建面1187万平方米,创历史新高,同比大增205%;成交楼板价1212元/平方米,同比大涨971%。品牌房企拿地热情高涨,碧桂园、恒大、保利等继续深耕肇庆市场,中海、新城、美的等首次入驻,致使土拍竞争愈加激烈,频出高溢价地块。9月底,敏捷总价18.65亿元摘得端州区151区七星一路北侧地段地块,楼板价5709元/平方米,刷新全市单价、总价地王纪录。 

2018年,土地市场跌宕起伏,上半年市场热度惯性延续,屡有高价地出让。5月,中梁总价9.77亿元竞得端州区151区学院路东侧地段地块,楼板价6443元/平方米,再度刷新全市单价地王纪录。另外,高要、广宁、封开等5个区县地价皆创新高,市场热度可见一斑。不过,2018年下半年土拍市场明显转冷,底价成交、流拍已成市场常态,全年流拍地块多达22宗,年末部分流拍地块二次挂牌降价出让。整体而言,品牌房企拿地热情不减,碧桂园、恒大、龙光等拿地动作频频。新进房企持续增多,年内中梁、华润、时代等7家房企皆首进肇庆。 

2019年一季度,土地市场未见好转迹象,成交量、价全线回落,经营性土地成交建面96万平方米,同比下降74%;成交楼板价1059元/平方米,同比下跌17%。土拍竞争不甚激烈,新晋出让地块大都底价成交,流拍也时有发生。典型如高要区PM-2018-22号地块,已是第三次挂牌,终因无人报价第三次流拍。

10月土地市场表现

“银十”期间,大湾区各主要走量区域仍然保持促销力度,部分品牌房企的资金回笼压力进一步加大致使包括佛山远郊、肇庆鼎湖/大旺等区域价格跌幅扩大,部分区域项目让利幅度达到20%或以上。

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10月多城土地流拍率超5成,成交土地溢价率进一步走低。

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适当调低部分土地起拍价格。主要见于周边市场缺乏走量基础,且一、二级市场价格分歧较大的土地。近期包括广州花都、肇庆高要和端州等区域,其部分土地起拍价出现回调。而肇庆高要、端州近期二级市场有较大幅度降价(部分项目降幅达20%或以上),难以支撑原先定好的起拍价

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9月17日,肇庆端州北岭片区的151区02号地块流拍,占地面积逾5.87万平,起拍总价3.87亿,起拍楼面价约为3607元/平(不计建安成本)的土地无人竞拍,交易信息一览显示“不成交”,同时,网拍系统显示出让结果一栏为空白。

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▲公告截图

 10月9日,肇庆市高要区金渡镇地的 1 宗商住地块流拍,这是该地块在今年年内的第二次流拍。在此次拍卖中,该地块的起拍价由原 1.98 亿元,下降 18%到 1.63亿元,对应楼面起拍价 1603 元/平方米。

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▲公告截图

10月31日,肇庆市高要区金渡镇金沙路地段出让的一宗占地面积逾3.4万平,起拍总价1.838亿,起拍楼面价约为1742元元/平(不计建安成本)的土地无人竞拍,交易信息一览显示“不成交”,同时,网拍系统显示出让结果一栏为空白。

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▲公告截图

掌柜总结:现阶段房企普遍面临“二级市场去化效率走低”,“前端融资收紧”、“后端开发销售信心不足”等问题,预计这些问题均难以在短期内明显改善,房企取地仍将谨慎。

作为供应方,地方政府正陆续调整供地策略,但房企“资金筹码”有限,政府“优质土地筹码”同样有限,对于政府而言,最优质土地资源“推一宗少一宗”是现实难题。

无疑,年内政府仍存财政缺口,仍将保持规模供地。但从供地策略看,即使在市场低迷期,政府对“土地价值”的判断并未颠覆,对“优质土地”仍然倾向于“坚守价值”,现时供地策略的调整是“有限度的调整”,其目的更多在于改善土地市场成交效率,而在房企“资金”与“指标”仍然有限的情况下,后续土地成交亦将会是“有限度的改善”,素质相对一般的土地仍难避免流拍局面,但整体流拍率或会有所降低。

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责任编辑:梁肇敏

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