楼市红五月热销行情不再 三四线去库存压力普遍增加

　　“在过去3年，北京累计出让了95宗商品房住宅地块(限竞房92宗)，合计规划的商品房建筑面积达到了851万平方米。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资规模。不过，截至目前销售规模仅有500亿。”

　　“一方面，北京市场过去2年土地供应规模逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。另一方面，供应扎堆现象明显，购房者仍然全面观望，这使得供大于求局面不断加剧。”张大伟表示。

　　距离北京最近的河北“北三县”同样面临去化压力。2019年3月以来，廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。

　　业内人士指出，这几乎“堵死”了企图先交房款再补社保的购房群体，开发商、中介售楼压力进一步增大。廊坊市住房和城乡建设局数据显示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面积从1761万平方米降至746万平方米、381万平方米，其中住宅成交面积从1603万平方米降至638万平方米、277万平方米，呈断崖式暴跌态势。大厂回族自治县与通州区隔河相望。经过严格限购等政策调控，2018年新建商品房成交344套、3.9万平方米，同比下降95%，其中住宅159套、1.52万平方米，同比下降98%。

　　根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据，截至2019年3月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，同比增长3.0%。观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。

　　“预计二季度库存依然会有攀升的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，2019年3月，受监测的100个城市中，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。

　　对比各线城市库存数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势。尤其是，近5个月来三四线城市的库存一直在明显攀升。严跃进指出，“三四线楼市已经步入明显降温通道，进而使得库存去化压力重新增加。”

　　地市调控还需多方联动

　　在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，地市调控更为根本的还是资金方面的政策。“如果在资金方面严格把控，将会有很大一部分小房企无力拿地。”

　　以上海为例，上海土地出让采取招挂复合的模式，有严格的资金要求，一是房企需要交纳地价的20%作为保证金，二是要求参与拍地的企业有较大比例的自有资金。

　　“通过这种方式，上海将土地招拍挂卡得非常严。” 卢文曦表示，但基于对土地出让收入的依赖，大多数城市难以采取这种严格的方式。

　　除了土拍市场的资金严控，房企资金来源的严控则是另外一个方面。

　　数据显示，去年下半年以来，房企融资环境得到了一定的宽松。同策咨询研究院跟踪数据显示，今年前四个月，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元;同比2018年1—4月2666.08亿元，多出545.63亿元，同比上涨20.46%。资金面的缓解也直接体现在土地市场上—1—4月，累计超过28家企业拿地过百亿元，同比2018年只有24家，2017年同期只有18家。

　　在“房住不炒”“三稳”目标下，这一助推地市热情的因素也迅速迎来政策“打补丁”。

　　近期银保监会多次针对房地产金融发声，严控违规资金流入房地产。据统计，4月1日至5月20日，各地银保监局已针对违规“输血”房地产开出罚单32张。5月17日，银保监会更发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，多条内容严格整治违规向房企“输血”。

　　政策严控下，房企融资表现也急剧降速。同策研究院指出，纵向来看，4月40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元，环比上月1024.2亿元大幅滑落。“近期银保监会对金融机构过度‘输血’房企采取了一系列举措，对房企融资产生了一定程度的抑制。”张宏伟表示。

　　中国社会科学院城环所不动产室主任王业强综合指出：“房地产市场调控需要楼市、地市、金融协同工作，基于此，为了更好地实现房地产市场平稳健康发展，可以在长效机制中建立一个各部门的协调机制。”

　　(房掌柜整理自时代周报、经济参考报、证券日报)