一线城市二手房成交量回暖 楼市小阳春遭遇政策凉水

　　国家统计局4月16日发布了2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降，三线城市有所上升。一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升。

　　3月份一二三线城市新建商品住宅销售价格涨幅有降有升

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，3月份，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降，三线城市有所上升。

　　刘建伟说，3月份，各地继续坚持因城施策、一城一策，保持政策的连续性，房地产市场总体平稳。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中：北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%。

　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。

　　35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

　　刘建伟还介绍，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升。

　　他介绍，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

　　一线城市成交量有所回暖 楼市调控将延续

　　随着春天的到来，很多人认为，楼市的“小阳春”貌似也来了。个别城市的新房项目迎来热销。3月份，一线城市中北京、上海、深圳的二手房网签量均有所回升。对于市场成交量反弹的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，环比上涨主要是因为2月春节月成交低迷，而同比上涨与最近市场预期升温有关，很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松，出现购房者怕踏空的心理。

　　与此同时，土地市场当前也比较活跃，开发商拿地的积极性有所提升。

　　短暂性的活跃并不代表全局，也不一定代表市场真的又要迎来加速上涨。有业内人士指出，一些热点城市房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。

　　近日，一些城市的房地产政策也有所微调，3月9日，高碑店市下发《关于支持民营发展的实施意见》，其中提出对符合条件的特定人群，允许在高碑店市购买一套商品房(3年内不得上市交易)。从中可以看出，特定人群可购一套商品住房，但3年内不得上市交易，也同样是落实“房住不炒”，维持当地房地产市场稳定健康的发展。

　　每隔一段时间，一些市场中间的违法违规行为就会重新冒头，一些城市重点打击市场各种违法违规行为，稳定市场秩序。

　　保定市有关部门再次强调严禁房地产开发企业及中介机构违规提供购房首付融资、首付分期，将违规提供购房融资行为纳入房地产开发和中介市场整治的重要内容，加大对在售楼盘和中介机构门店的检查力度，加强跨部门失信联合惩戒。

　　长沙日前启动房地产市场执法“迅雷行动”，严查房地产中介机构通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径，捏造、散布房地产虚假信息和夸大宣传诱导消费者、损害消费者权益的行为。

　　住建部副部长倪虹3月23日在中国发展高层论坛接受媒体采访时表示：“楼市调控不动摇，保持政策连续性。”

　　市场存在“二次探底”可能

　　3月以来部分城市出现的楼市小阳春，确实对购房者的情绪造成扰动。从58安居客房产研究院发布的购房者信心指数来看，3月份数据为111.9，环比上升4.0%，认为今年房价将上涨的用户占比上升。不过，经纪人信心指数为113.4，环比下降1.8%，认为政府会继续出台政策限制房价的经纪人比例有所抬升。

　　从2018年11月开始，各地的楼市调控进入平稳期，之前调控过于严厉的城市也有微调政策的趋势。中原地产研究中心统计数据显示，各地3月合计仅发布房地产调控政策15次，加上1月份的68次，2月份的21次，一季度房地产调控只有104次。

　　与此同时，信贷政策则有所宽松。央行数据显示，今年一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，创下单季新增贷款新高。3月居民部门新增人民币贷款8900亿元，比上年同期多增3167亿元，增量创下历史同期新高。

　　对于这一轮小阳春能持续多长时间，张大伟认为，核心还是看信贷政策的宽松程度、认房又认贷认定标准是否变化。如果政策变动不大，市场不会出现明显反弹。

　　杨现领认为，从4月份前两周的情况看，二手房交易量出现了回调迹象，未来的市场走势有可能“二次探底”。“背后的核心原因是经历连续的上行周期后，住房需求已经被阶段性透支，尤其是在三四线城市，有限的政策松动和货币宽松无法为市场持续注入活力，当前的上涨也无法保持太久。”他说。(中新经纬APP)

　　放宽落户不是放松调控

　　4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》指出，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，对Ⅰ型大城市全面取消落户限制，对Ⅱ型大城市放宽落户限制，对超大特大城市大幅增加落户规模。

　　这项规定印发了是否会对楼市产生重要影响的热议。有人认为，此次政策调整，意味着将有更多人落户后取得购房资格，对房地产市场将有较大的刺激作用，甚至认为，是变相放松调控。

　　首先应该明确的是，户籍制度的变化是推进城镇化进程的一项举措，旨在推进城市高质量发展，为经济社会发展提供有力支撑，而不应简单粗暴地解读为放松楼市调控。

　　户籍政策的调整短期内可能会对楼市产生一定的刺激作用，但是，一个城市的房价最终还是由供需决定的。户籍政策的调整，并不一定带来需求的大量增加。落户政策带来的购房热情也不一定能够持续。加之一些热点城市的调控政策依旧十分严格，在抑制投机投资性需求的调控政策之下，相信放宽落户的政策可以避免带来楼市的大起大落。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，限购政策总体是针对投资投机的，对真正的住房需求需要保护，之前的限购政策也不是以户籍作基准的。放宽落户限制对限购政策有影响，针对新的情况，要完善和微调相关政策，重点是既要保证落户人口的居住需求，又要堵住利用落户政策调整带来的投机炒作的缝隙。相信各地会结合当地实际情况完善现有政策，但是总体“房住不炒”、调控不动摇的方向不会改变。

　　楼市小阳春遭遇政策凉水

　　中国部分地方价量齐升的楼市“小阳春”遭遇政策“凉水”。4月份以来，长沙、北京、深圳、合肥等地陆续出台楼市收紧政策，以整顿房地产市场，遏制投资炒作。业内人士认为，稳地价、稳房价、稳预期是今年中国房地产政策的关键，这也就不难理解在近期楼市波动、市场炒作氛围再起之时，部分城市收紧楼市调控的“缰绳”。

　　4月15日，北京执行国管公积金新政，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款额度由80万元(人民币，下同)降至60万元，贷款期限不超过25年。至此，在北京买房的商贷、公积金贷款全部实施“认房又认贷”。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，国管公积金是中央国家机关及在京单位等国管单位在职员工缴存的住房公积金，比较小众，其政策调整对市场影响并不很大。以2017年为例，当年，使用国管公积金的住房交易占北京楼市所有交易的比例仅为3%左右。

　　但国管公积金收紧具有一定的信号意义。张大伟认为，加之近期青龙湖等区域供应大增，北京楼市价量双升的“小阳春”，会大大降温。预计5月份，北京楼市如果没有其他信贷宽松政策，房地产市场会再次出现下探。

　　今年3月份以来，随着房地产调控政策趋稳，部分一二线楼市在持续降温之后出现“小阳春”行情，成交量价双双回升。易居房地产研究院发布的一份报告显示，3月份，受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。

　　张大伟认为，部分区域楼市小阳春出现的主要原因是一些城市房价下调后的触底复苏，叠加信贷利率的小幅松动，购房者入市意愿增强。融360发布的数据显示，2019年3月份，中国首套房贷款平均利率为5.56%，已连降4个月。

　　部分楼市小幅升温的同时，炒作和谣言也纷纷出现。一些城市出现了哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传现象，一些地区传出限购解除等谣言，一些楼盘还人为炮制热销案例引发市场恐慌。为此，多地陆续收紧调控。

　　15日，有媒体报道，长沙市将停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

　　10日，合肥表示，将加大房地产市场监管力度，依法严肃查处“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”、“虚假宣传”和“强制搭售”等违法违规行为。

　　8日，深圳市表示，将开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作，垄断房源、操纵房价、房租、恶意炒作、哄抬房价、房租等行为将被列为重点整治范围。

　　中国社科院财经战略研究院发布的一份月度分析报告认为，2019年初局部楼市的“小阳春”，具有较大的政策试探性成份。房地产企业、中介机构等相关主体，借助1-3月份的宏观政策真空期展开“营销攻势”，以营造楼市整体向好的氛围。

　　报告认为，由于一二线城市住房总价较高、对融资杠杆的依赖度大，只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动，一二线城市房价上涨动力仍将受到很大制约。三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果房地产调控政策能够坚持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小阳春”将自行消退。

　　(房掌柜整理自经济日报、中新经纬、中国新闻网)