房企净利润率再次回到两位数 2018年楼市仍不容乐观

　　利润率虽有所上升，但2018年仍不乐观。

　　自2014年以来，中国房地产行业结束了高增长并走向衰退期。“白银时代”这一说法也因此屡被提及。

　　房地产白银时代具有两大显著表现：第一，全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年以来最低点，仅为1%。2016年开始，全国房地产开发投资增速略有增长。而在1999-2014年间，我国房地产业曾以超过20%的年均增速发展;第二，房企平均净利润率跌至个位数。

　　然而，这一现象在2017年发生了改变。近期，A股发布年报的房企约53家，港股等超过15家，共计接近70家发布了年报。中原地产统计数据显示，2017年房地产行业主流企业，平均净利率高达12.4%。

　　时隔三年，房企净利润率再次回到两位数。

　　回光返照？

　　尽管房地产行业屡遭调控，但开发商利润却从低谷走出了一条向上的曲线。

　　3月29日，融创中国发布2017年年报，报告期内实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%;毛利136.3亿元，同比增长181.1%;毛利率20.7%，较上年同期13.7%提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。

　　融创中国盈利水平虽然有提升，但从行业整体情况看，仍属一般。事实上，主流房企在2017年整体收益表现均不错。中原地产数据统计显示，2017年房地产行业主流企业净利率高达12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明显上涨，2015年这一数字为9.69%。

　　雅居乐2017年净利润67.80亿元，同比增加122.3%;保利置业2017年股东溢利同比大增至24.6亿港元;远洋2017年销售额创新高逾705亿，净利同比增34%至51.15亿;SOHO中国2017年纯利47.33亿元 同比增长约420%;华润置地2017年溢利191.6亿港元， 租金收入87.8亿港元;富力2017年净利润同比大增204%，2018年销售目标1300亿;太古地产2017年股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%;中国奥园去年净利润同比增长93.9%至19.52亿元。

　　龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示，“龙湖集团毛利率一直在25%到30%区间，2017年干得非常好，2015年到2016年两年的一些高房价项目进入协同管道，毛利率冲到34%左右。”

　　“面包价格高，面粉显得很便宜，”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“首先，我们必须看到2017年房企净利润提升，主因就是相对于2017的房价，前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。

　　业绩、土储拉高利润

　　关于利润大幅增长的缘由，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表示，以后很多房企净利润迸发和两个要素有关：一是企业运营业绩增大，同时推广本钱降低;二是这几年相关部门对企业的减税力度较大，尤其是一些可抵扣的项目增多，这都会间接或直接带来企业征税本钱的降低。

　　亿翰智库中国上市房企研讨中心研讨员于小雨指出，利润大幅增长次要有两点缘由，一是2016年以来，项目销售溢价大幅提升，2017年局部项目开端结转，从而使企业毛利润率大幅上升;二是2016年融资环境宽松，房企融入少量低本钱的资金，使得2017年房企的资金本钱下降，从而提升净利润率。

　　从房企年报看，利润大幅增长的最间接缘由就是房企销售额的大增。从销售额上看，2017年，碧桂园、万科、恒大三家企业都跨入5000亿元的销售额门槛，不只如此，克而瑞的榜单显示，另有21家房企销售规模在500亿-1000亿元之间。

　　其中，房企的土地储藏积聚是不可疏忽的要素。关于利润大幅增长的缘由，中国恒大董事局主席许家印就表示，虽然恒大2017年的销售均价不到一万元，但拥有超前的土地储藏，土储原值超越5000亿元。

　　成绩在于，房企能否在2018年照旧坚持持续下跌的势头?从房企陆续发布的业绩目的来看，房企似乎决心十足。

　　严跃进表示，估计往年房企利润行情会持续延续，至多目前来看，政策进一步收紧的能够性不大，更多的是利好效应。此外，局部购房需求或在往年释放，随同企业推广才能的提升，本钱也会紧缩。

　　并不乐观的2018年

　　回首过去15年，房地产行业经历了制度红利、城镇化加速、货币宽松到结构性机遇四个阶段的发展驱动，整体呈现量增价涨的态势。2017年优异的业绩表现能否持续?绝大部分房企持不确定态度。

　　2003-2017年间，全国商品房销售额从7956亿扩大至13.37万亿元，增长了15.8倍。15年来，中国城镇化率由2003年的40.5%增长至2017年的58.5%，达到世界城市化平均水平。城镇化速度在超过一定水平后开始由加速增长时期进入减速增长阶段。这就是房地产行业当前面临的“白银时代”。

　　从更长远看，万科董事会主席郁亮甚至认为，并非毛利越高越好。他认为，“毛利越高意味着风险越大，难道允许你这么干下去吗?肯定不合适。我们的行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了。我们再指望毛利大幅度提高是不现实的。”