改善型换房数量回升 央行降息有望促刚需客入市

　　“金九”传统楼市销售旺季来临，广州二手楼市交投保持相当热度，网签量尽管与7月相比略有下降，但据阳光家缘网站公布数据统计，8月广州二手网签量仍稳居5000宗以上。8月央行年内第四度降息等利好因素，对接下来“金九银十”的市场交投有望能带来正面的影响。

　　尽管市场交投热度较高，但广州二手楼价仍保持稳定。据合富置业成交数据统计，8月广州二手住宅成交均价为24065元/平方米，环比7月微跌1.3%，与去年8月同期相比上升3.8%。楼价保持相对稳定的市场环境，对近期有意出手购房的买家有利。

　　改善型换房个案数量回升

　　经历7月短暂调整之后，广州二手市场上改善型换房个案的数量，在8月出现回升的迹象。据合富置业的成交数据统计，8月改善型换房个案占整体成交的38%，而7月改善型换房个案占比一度降至不到三成。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，除了降息之外，近期对提振改善型购房的实质利好并不多，由于首付门槛相对较高，房贷购房的改善型换房客入市积极性并没有出现明显的回升。不过，8月持币待购的一次性付款换房个案，却录得较明显增幅。据合富置业成交数据统计，改善型购房个案当中，一次性付款购房个案占比从7月的21%大幅升至8月的28%。考虑到央行年内已四度降息，以及目前的楼价相比起年初来说的确已经累积了一定升幅，因此，出于对“金九银十”及后市楼价走高的预期，促使这些持币待购的改善型换房客赶在“金九”之前出手购房。

　　另据统计，在成交宗数方面，8月荔湾区成交宗数环比涨幅最为明显，达到30%，越秀区跌幅最为明显，达到21%。从成交均价来看，环比跌幅最为明显的同样也是越秀区，8月均价录得26066元/平方米，环比跌10.5%。一项报告显示，临近金九银十，二手看房客明显有所增多，但部分买家可能受到股市的影响，资金被套，影响买房计划。报告预测，只要股市略有反弹就会有不少买家逃离进入楼市，楼市又将进入平稳阶段。

　　央行降息有望促刚需客入市

　　目前二套房贷首付门槛高，贷款利率上浮，降息对提振二套房贷购房者入市积极性的作用有限。不过，在央行年内第四次降息之后，5年以上贷款基准利率已降至5.15%，为自1991年开始二十多年以来的新低。对受到政策鼓励入市的刚需买家来说，首套房贷的低首付以及降息后月供压力的下降，对促使其入市的提振作用将更为明显。

　　8月26日上午，广州公积金中心转发了央行广州分行加急文件，明确要求各地相关机构按时完成利率调整工作，随后，多数银行执行最新的房贷基准利率。同样，广州公积金中心也落实最新的基准利率(3.25%)，首套房贷利率为基准，二套房贷需上浮10%。按照利率每年一调的规定，在贷市民可待到明年1月1日执行最新利率;还未放款的客户，按当前新利率执行，而已放款的客户，需等到次年的1月1日才可调整。利率月调/季调的外资行则可随最新利率改变。公积金方面，据广州公积金中心表示，在贷者的利率按放款时间来计算：还没放款的客户，可按新利率;已放款的客户，就要等2016年1月1日才能享受最新利率。

　　据数据统计，央行年内第二、三度降息的5-6月期间，广州二手市场的首次置业个案当中，房贷购房比例约76%，而到7-8月利用首套房贷购房的个案占首次置业个案的比例上升到78%。在8月底央行第四度降息之后，首套房贷购房买家的入市积极性有望进一步上升。